토지 현장 임장의 중요성
1.손품조사만으로는 부족하다
토지를 구매할 때는 손품조사를 통해 어느 정도 괜찮다고 생각되면 반드시 현장임장을 해야 한다. 단순히 문서나 데이터를 통해 정보를 얻는 것만으로는 충분하지 않다. 실제로 그 토지를 직접 눈으로 확인하고 느껴보는 과정이 필요하다.
2.왜 토지 현장 임장이 필요한가?
현장임장을 생략하고 대충 검토한다면 나중에 곤란한 상황에 빠질 가능성이 높다. 예를 들면, 서류상으로는 문제가 없지만 현장에 가보면 토지에 어떤 문제가 있거나 주변환경이 좋지 않을 수 있다. 또한 위성지도나 로드뷰도 최소 몇 개월에서 몇 년은 지난 과거의 모습이기 때문에 현재 상태와 많이 다를 수 있다.
3.토지 현장 임장을 하는 방법
현장에 도착했다면, 대충 둘러보고 오는 것이 아니라 이쪽 저쪽 오가면서 구석구석을 꼼꼼하게 관찰해야 한다. 토지의 경계, 높낮이, 물이 흘러간 흔적, 토질, 전망, 소음 등을 확인해야 한다.
토지 현장 임장을 통해 만난 쪽박 토지 – 낭떠러지
얼마 전 경매에 나온 토지에 임장을 갔을 때 이야기다. 건물 사이에 있는 땅으로, 폭이 조금 좁기는 하지만 건물을 짓지 못할 정도는 아니었다. 두 번 유찰되어 감정가의 절반까지 내려온 상태였다. 현장 임장을 갔다가 뒤편 풍경을 보고 깜짝 놀랐다.
눈에 보이는 부분만 평탄하고 나머지는 거의 수직인 절벽이었다. 전체 토지 면적 90평 중에 절반만 사용할 수 있었다. 현장에 가보지 않으면 도저히 알 수 없는 경우다.
토지 현장 임장으로 만난 쪽박 토지 – 전원주택부지
이런 경우도 있었다. 전원주택부지가 경매에 나왔는데, 이미 주택으로 사용되고 있는 부지도 있어서 괜찮아 보였다. 다만 일곱 개 부지 중에 단 한 개 부지에만 주택이 있다는 것이 조금 이상했다. 혹시나 하는 생각에 주택을 꼼꼼히 살펴보았다.
그 주택은 모델하우스였다. 겉모습은 나무로 지은 것 같았지만 합판에 시트지를 붙이거나 페인트를 칠한 것이었다.
곧바로 부근의 주택으로 가서 탐문조사를 했다. 그 주택은 전원주택부지로 분양하려고 지은 주택이고 아무도 살지 않는다고 한다. 결국 전체 부지 중 하나도 분양된 게 없는 것이다. 그런 부지를 싸게 매수한다고 해도 어떻게 팔 수 있을까 생각하니 답이 나오지 않았다. 현장 임장을 제대로 하지 않으면 언제든 함정에 빠질 수 있다.
토지 현장 임장으로 만난 대박 토지 – 맹지탈출
반대로 현장 임장을 가서 의외의 소득을 건지는 경우도 있다. 최근 수도권 남부에서 가장 투자 열기가 뜨겁다는 평택시에서 나왔던 경매 물건이다. 위치나 면적도 적당하고 토지 규제도 아무런 문제가 없는데 문제는 진입도로가 없어서 개발이 쉽지 않다는 점이었다.
도로문제만 해결할 수 있다면 꽤 좋은 토지라고 생각되어 혹시 방법이 없을까 하는 마음으로 현장 임장에 나섰다. 그런데 위성사진에는 없던 도로가 나 있었다. 이 도로를 이용하여 건축을 할 수 있다면 맹지에서 탈출하게 된다.
도로 소유자는 도로 끝에 있는 주택 소유자임이 분명해 보였다. 주택 소유자를 찾아갔더니, 기존에 자신이 다니던 길은 이웃의 땅이었는데 자기네 땅이라고 못 다니게 해서 어쩔 수 없이 새로 도로를 만들었다고 한다.
옆 땅을 사려고 하는데 도로사용승낙을 해주실 수 있느냐고 정중하게 물어보았더니 2,000만원만 달라고 한다. 경매 입찰가에 2천만원을 추가하면 그 뿐이다. 맹지에서 탈출만 하면 땅값이 2배 뛰는데 그 정도 비용이야 충분히 받아들일 수 있다. 만반의 준비를 하고 기다렸지만 아쉽게도 취하되었다.
결론
모든 부동산 투자에서 현장 임장은 중요한 부분이다. 특히 토지 투자에서는 더욱 중요하다.
카카오, 네이버, 구글어스와 같은 위성지도와 로드뷰를 통하여 현장에 가보지 않고도 충분히 현장의 모습을 볼 수 있는 세상이다. 하지만 이러한 툴만으로는 놓치기 쉬운 부분이 있다. 때문에 현장에 직접 가서 눈에 잘 띄지 않는 함정이 있는지, 최근 변화된 부분이 있는지 확인해야 한다.
또한 사람들은 바쁘다는 이유로 현장임장을 게을리 하는 경우가 많다. 하지만 남들과 차별화된 수익을 올리고 싶다면 남들과 차별화된 사고와 행동이 필요하다. 그 중 하나가 바로 현장임장이다.