토지 투자에서 편견이 장애다

단기 투자 : 소액으로 단기에 수익을 창출하는 전략

1. 토지 경매에 대한 일반적인 인식

토지 경매는 많은 사람들이 쉽게 접근하지 못하는 분야입니다. “토지는 많은 돈이 필요하기 때문에 부자들만 투자할 수 있고, 오랫동안 묵혀두어야 한다.” “토지에 투자하려면 복잡한 토지 공법을 알아야 한다” 등의 여러가지 이유로 접근을 꺼리는 겁니다. 하지만 이러한 토지에 대한 편견 때문에 토지 경매로 돈을 벌 수 있고 자산을 늘릴 수 있는 기회를 놓치고 있습니다.

2. 토지 투자에 대한 편견을 깨다

토지 투자에서 편견이 장애다

1) 단기 투자로 수익을 창출한 사례

토지 투자로 단기간에 수익을 올리려면 토지 경매가 좋은 수단이다. 경매로는 시세보다 싸게 매수할 수 있기 때문에 시세로 되팔게 되면 단기 투자가 가능한 것이다. 더군다나 이미 매수자가 정해진 토지라면 매도에 걱정도 없다. 이처럼 매수자를 정해진 토지를 경매로 낙찰받아 수익을 올린 사례를 소개한다.

단기 토지 투자가 가능한 경매토지의 물건정보. 철도에 저촉이라는 글자가 보인다. 2분의 1 지분만 매각대상이다.

경매 토지를 살펴보던 도중에 ‘철도에 저촉①’이라는 글자가 적힌 토지가 보였다. 지목은 ‘임야’인데, 경매정보지에 실린 사진을 보니 임야상태가 아니라 어떤 공사가 진행중으로 보였다. 자세히 살펴볼 만한 가치가 있는 것 같았다. 매각되는 토지는 2필지인데, 모두 2분의 1 만큼의 지분(②)만 매각대상이다. 그럼 나머지 지분은 누가 갖고 있을까? 토지의 소유자 정보를 보려면 토지등기부등본을 보아야한다.

단기 투자가 가능해보이는 토지의 등기부등본. 나머지 지분은 한국철도시설공단에 2009년 5월 22일 공공용지의 협의취득으로 표시되어있다.
경매 토지의 등기부등본

나머지 2분의 1 지분 공유자는 ‘한국철도시설공단’이다. 등기원인을 보니 ‘공공용지의 협의 취득’이라는 글자가 적혀있다. 이것은 종전 소유자가 한국철도시설공단과 보상 계약을 통해 매도했다는 사실을 의미한다. 만약 강제로 수용한 경우라면 ‘공공용지의 협의 취득’ 대신에 ‘수용’이라고 적힌다. 2분의 1 지분을 협의하여 보상계약하였기 때문에 경매에 나온 나머지 2분의 1 지분도 보상대상이 아닐까 싶은 생각이 들었다.

한국철도시설공단에 전화했다. 보상담당자를 찾았다. 경매에 나왔다고는 말하지 않고 소유자의 친척인데 이 토지가 보상대상인지를 물어보았다. 보상대상인데 누구시냐고 물어와서 친척이고 이 토지를 대신 해결하려고 한다고 했다. 지금 설정되어있는 가압류를 말소시키고 보상을 신청하려고 하는데 가압류 보다는 보상금이 커야 실익이 있지 않겠냐고 하면서 넌즈시 보상금을 물어보았다.

담당자는 경매 토지 주변에 있는 비슷한 임야들의 보상가를 대략적으로 기억하고 있었다. 보상을 신청하면 언제 보상되느냐고 물어보니 신청후 1개월 이내에는 보상금이 지급된다고 한다. 감사하다고 전화를 끊고, 보상가를 기준으로 입찰가를 정했다.

단기 투자인 점을 고려하여 입찰가를 정했다. 당연히 낙찰받았고, 2등하고는 제법 차이가 났다. 그도 그럴것이 보상금이 얼마인지 모르면 아주 보수적으로 낮은 금액에 입찰할 수 밖에 없기 때문이다. 하지만 이미 보상가를 알고 있는 나는 자신있게 입찰금액을 쓸 수 있었다.

이처럼 경매 토지 중에는 단기 투자가 가능한 물건들이 있고 경쟁률도 높지 않다. 많은 사람들은 토지가 단기 투자 대상이 될 수 있다는 사실을 모르기 때문이다.

2) 적은 투자금액으로 수익을 창출한 사례

토지는 가장 작게는 몇 십 평부터 크게는 몇 만 평 단위로 거래된다. 건물을 지어 활용하기 위해서는 최소한의 면적이 필요하고 매매도 그에 맞게 이루어진다. 크기가 너무 작은 토지에는 건물을 제대로 짓기 힘들다. 크기가 너무 작은 토지들은 중개시장에서 거래가 되지 않는다. 중개업소에서는 수수료로 먹고 사는데, 금액이 적은 토지는 수수료가 너무 작기 때문이다.

그럼 크기가 작은 토지는 어디에서 구입할 수 있을까? 바로 부동산 경매나 온비드 공매에서 구입할 수 있다. 채권자는 채권의 일부만이라도 회수할 수 있다면 면적이 작아도 상관하지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산 경매나 온비드 공매에서 보이는 토지는 아주 작은 크기의 토지도 있고, 시중에서 보기 어려운 이상한 토지들도 많이 보인다. 그러한 토지 중에 보석이 없을까? 투자금이 적으니까 쉽게 투자 결정을 할 수 있는 장점이 있다.

이처럼 적은 금액으로 투자하여 수익을 올린 사례를 소개한다. 경기도 양주시 율정동에 있는 토지이고 지목은 목장용지다. 감정평가금액이 1,220만원이고 면적은 26.2㎡(8평), 공유지분이다. 2필지가 매각되는데 모두 공유 지분이고, 지분의 비율은 모두 28/1,061 이다. 대부분 1필지만 지분이고 나머지는 지분이 아닌 경우가 많은데, 이 공매토지는 2필지 모두 지분인 점이 특이하다. 율정동 213번지에는 타인이 소유한 주택이 있고, 율정동 213-1번지는 도로로 사용이다.

소액으로 투자할 수 있는 공매 물건 내역. 지목은 목장용지이고 면적은 26제곱미터이다.  감정가격은 1220만원인데 612만원에 낙찰되었다

협상의 상대방은 213번지의 주택 소유자다. 주택 소유자는 자신의 토지에 다른 사람이 지분을 가지고 있다는 사실만으로도 꺼림직할 것으로 생각되어 협상이 수월할 것으로 예상했다. 홀로 입찰하여 감정평가금액의 50% 수준으로 단독 낙찰받았다.

매각허가결정이 나고 그 다음날에 현장으로 갔다. 멀리서 주택 소유자가 쳐다보고 있는 것을 보았다. “저 분이 내 땅을 사줄 분이구나!” 정중하게 인사를 드렸다.

이 토지 지분을 낙찰받았고 매수하실 의향이 있으시냐고 물으니 명함을 한 장 주신다. 인근에 있는 금융기관의 고위직이다. 왜 이 명함을 주시냐고 물어보니, 그 고위직인 분이 뒤편 주택부지의 도로를 확보하기 위해 분할 매매 작업을 알선하였고, 그 일을 제대로 처리하지 못하였기 때문에 그 분이 책임져야 할 일이라고 한다.

즉, 213번지에서 213-1 도로를 분할하면서 등기를 제대로 하지 않은 것이다. 213번지는 주택소유자가 갖고, 213-1 도로는 뒤편 주택 소유자 명의로 되어야 하는데, 2개의 필지 모두 공동명의로 남아있었던 것이다.

금융기관의 고위직을 찾아가니 법무사 명함을 주신다. 법무사 사무실을 찾아가서 협의를 했다. 이 토지의 낙찰금액은 6백만원이지만, 그건 어디까지나 낙찰가일 뿐, 나는 이런 경우에 감정평가금액을 기준으로 매매가격을 협상한다.

잔금을 내기 전에 매매협상까지 마쳤다. 입찰 보증금만으로 한 달 월급을 벌었다.

3. 결론

토지 경매는 다양한 전략으로 수익을 올릴 수 있는 수단이 있다. 나는 오랫동안 그 방법을 연구해왔고 그 방법으로 수익을 올려왔다. 여러분들이 토지 경매에 대한 편견을 버리고 공부를 시작한다면 단기간내에 적은 돈으로 충분히 수익을 올리고 자산을 불릴 수 있다. 투자의 성공은 금액이나 노력한 시간이 아니다. 올바른 전략과 투자 지식을 습득하는 것이 지름길이다.

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