토지 투자로 돈 버는 방법은 수없이 존재하겠지만 대략 다음과 같이 나눌 수 있다. 이 중에 하나만 제대로 해도 투자에 성공할 수 있다.
1. 시세 차익 투자
토지를 현재 거래되는 시세보다 낮게 매수하여 실수요자에게 되파는 방법이다. 일반적인 거래로는 시세보다 낮게 매수할 기회가 없지만, 급매나 경매로는 싸게 매수할 수 있다.
하지만 싸다고 무조건 좋은 것은 아니다. 토지를 구매할 사람이 이용하고자 하는 목적에 맞아야 한다. 예를 들어 전원주택부지로 매도하려면 전원주택 건축이 가능한 토지여야 한다. 건축이 가능하다는 공인중개사 말만 믿고 매수했는데 건축허가가 나지 않아 분쟁이 생기는 경우도 있다. 이런 일을 방지하려면 스스로 실력을 갖추어야 한다. 이런 기본적인 지식을 어디서 어떻게 확인할 수 있는지만 알면 간단하다.
가장 중요한 것은 매도다. 팔리지 않으면 아무 소용없다. 지역마다 잘 팔리는 토지가 다르다. 그 지역에 어떤 용도의 토지가 인기가 있고 잘 팔리는지, 얼마에 매매되는지 파악하는 게 포인트다.
2. 토지 지분 투자
두 명 이상이 공동소유하고 있는 토지의 일부분에 투자하는 방법이다. 토지 지분은 일반매매에서는 보기 어렵고 경매에서 많이 접할 수 있다. 공유 관계인 토지는 사용·수익 및 처분이 복잡하기 때문에 낙찰가도 그만큼 낮아진다.
흔히 지분경매에서는 낙찰받은 토지를 다른 지분권자가 되사줄 것인지 아닌지를 파악하는 게 가장 중요하다고 이야기하지만 내 생각은 다르다. 지분 토지라 해도 그 자체로 가치가 뛰어나야 한다. 공유자와 협의에 실패하면 공유물분할소송을 해야 하는데, 분할하거나 전체를 매각했을 때에도 가치가 뛰어나야 수익이 높기 때문이다. 공유물분할소송은 번거롭긴 하지만 2년 이내의 투자기간으로 안전하게 수익을 낼 수 있는 투자 방법이다.
3. 법정지상권 토지 투자
토지와 건물의 소유자가 다를 때 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 법정지상권이라 한다. 토지만 경매에 나왔는데 법정지상권이 성립하지 않는 경우가 투자 대상이 된다.
토지 소유자가 건물 철거 판결을 받은 후 건물을 경매 진행시켜버리면 철거될 운명인 건물을 낙찰받을 사람은 별로 없기 때문에 계속 유찰된다. 결국 토지 소유자는 건물을 낮은 가격에 낙찰받은 후 건물과 토지를 합하여 매각할 수 있는 것이다. 법정지상권 지식과 경험이 풍부한 경매 고수들이 꾸준히 큰 수익을 내고 있는 분야다
4. 수익형 토지 투자
법정지상권이 성립하는 토지를 낙찰받아 건물 소유자로부터 지료를 받는 방법도 있다. 지료는 법정지상권 성립 여부와 관계없이 청구할 수 있다.
또한 농지연금 투자도 있다. 농지를 담보로 국가로부터 연금을 지급받는 방법이다. ‘토지 투자의 목적은 시세차익’이라는 관점에서 벗어나 ‘수익형 토지 투자’의 관점으로 전환하는 투자 방법이다.
5. 미래가치 투자
도로가 없는 맹지를 저렴하게 구입했는데 그 토지를 지나는 새로운 도로가 만들어진다면 토지 가격은 크게 오를 것이다. 또한 별 볼일 없는 시골 전·답이었는데, 인근에 산업단지가 들어서면서 창고용 부지로 바뀔 수도 있다.
가까운 미래에 이런 일들이 일어날 것을 미리 알고 투자할 수는 없을까? 로또처럼 요행을 기대하고 토지를 매수할 필요는 없다. 개발계획 등을 잘 분석하면 언제 어디로 도로가 개설되고 어떤 지역이 개발되는지 미리 알 수 있다.
하지만 조심해야 할 것도 있다. 미래가치가 높은 토지라 생각해서 규제가 해제될 것을 기대하고 투자할 때는 반대로 오랫동안 해제되지 않을 경우도 염두에 두어야 한다. 예를 들어 팔당호 근처 상수원관리구역은 해제나 규제완화 가능성이 아주 희박하다. 오히려 세월이 흐르면서 규제가 더 강화될 가능성이 높다. 요즘은 과천 등에 위치한 개발제한구역이 해제될 것이라며 부추기는 기획부동산 광고가 많은데, 절대 조심해야 한다. 해제되지 않는다면 돈만 묶인다.
6. 토지 보상 투자
도로가 개설되거나 인근 지역이 개발되어 가치가 오를 것을 기대하고 투자하는 것을 미래가치 투자라고 한다면, 도로 개설이나 개발지에 포함되어 보상금을 받을 목적으로 투자하는 것이 토지 보상 투자다.
본래 보상이란 개발지역에 포함된 소유자의 재산에 대한 보상이다. 하지만 다른 지역에 사는 사람도 개발지역 내에 토지나 건물을 매수한다면 보상을 받을 수 있다. 따라서 개발계획을 미리 파악하고 보상을 받을 수 있는 부동산을 매수하면 된다.
그러나 개발계획이 세워진 지역에서는 매물이 자취를 감추기 마련이므로 보상되는 토지를 일반매매로 매수하기는 쉽지 않다. 그래서 많이 이용되는 것이 경매다. 개발계획을 미리 파악하고 있다가 그 지역에 포함된 부동산이 경매에 나오면 낙찰받는 것이다. 단, 보상받을 수 있는 가격보다 더 비싸게 낙찰받으면 안 되므로, 보상감정평가에 대한 기본 지식이 필요하다.
또한 도로 개설로 인한 보상은 전체 면적이 보상되지 않는 경우도 많다. 일부 면적만 도로에 포함되어 보상되고 나머지 토지는 도로에 접한 토지가 되는 것이다. 이때는 도로에 포함된 토지는 보상받고 나머지 토지는 가격이 오른다. 토지 보상 투자와 미래가치 투자는 사전에 개발계획을 철저히 분석해서 적용한다는 점에서 유사하다고 볼 수 있다.
7. 토지 개발 투자
많은 사람들이 토지 개발이라고 하면 전문 개발업자의 고유한 영역이라 생각한다. 하지만 그렇지는 않다. 개발 가능한 토지인지를 스스로 판단할 수만 있으면 된다. 실제 개발은 토목설계사무소나 건축사사무소의 도움을 받으면 충분하다.
실수요자는 평평하게 정리되고, 건축허가가 나 있고, 지목이 대지인 토지를 선호한다. 농지나 임야를 매수하여 건축허가를 받은 후 시장에 내놓으면 단기간에 높은 수익을 올릴 수 있다.
전문가가 아니라도 규제가 단순한 토지는 개발하기 쉽다. 토지 규제는 복잡하고 어렵지만 반드시 알아야할 규제는 몇 가지 되지 않는다. 기본적인 규제만 파악해도 얼마든지 성공적인 토지 개발 투자를 할 수 있다.
8. 알박기 투자
투자 방법이라고 소개하기에는 부정적인 시각이 많은 것이 사실이다. 주변 토지 소유자에게 꼭 필요한 토지를 선점해서 비싼 값에 되파는 방법이다. 건축을 위해 필요한 토지일 수도 있고 매매를 위해 필요한 토지일 수도 있다. 상대방에게 꼭 필요한 토지라면 가격에 관계없이 매수할 수밖에 없으므로 단기간에 꽤 괜찮은 수익을 올릴 수 있다.
가끔 전혀 쓸모없는 토지를 매수하여 협박을 일삼는 사람들 때문에 알박기가 부정적으로 비춰진다. 알박기 투자를 제대로 하는 고수들은 고급 법률 지식과 투자 경험으로 주변토지소유자에게 고맙다는 이야기를 들으면서 수익을 올린다.