1. 토지지분 경매로 수익내는 방법
하나의 부동산을 2명 이상이 지분으로 소유할 때 공동소유라고 한다. 공동소유에는 공유·합유·총유 3가지가 있다. 그 중 부동산경매에 나오는 것은 공유뿐이다. 각 공유자가 공유물에 대해 가지는 권리를 지분이라 한다. 경매에서 토지지분만 매각되는 경우 수익을 내기 위한 방법과 처리과정을 알아보자.
1) 토지지분만 경매에 나오는 이유
건물이 없는 토지만 지분으로 경매에 나온 것도 있고, 지상 건물은 매각에서 제외되고 토지만 지분으로 경매로 나오는 경우도 있다. 처음부터 몇 명이 함께 매수한 경우도 있지만 상속된 경우가 많다. 상속받은 자식 중 한 명이 빚을 갚지 못하면 그 지분만 경매에 나온다.
2) 토지지분 공유자의 권리
많은 사람들이 토지지분 경매에 입찰하기를 꺼린다. 낙찰받은 후에도 재산권을 제대로 행사하기 어렵기 때문이다. 입장을 바꾸어 생각해보자. 나머지 공유자들은 가족인 경우가 많다. 가족들이 관리하는 부동산에 외부인이 끼어든 것이다. 그냥 가만히 있으면 좋을 것인데 간섭이라도 하면 짜증부터 난다. 토지 지분이 크던 작든 관련 없다. 토지 지분 공유자라면 간섭할 권리가 있다. 토지지분을 가진 사람이 어떤 권리가 있는지 알면 나머지 공유자들과의 협상에서 더 유리할 수 있다.
① 공유자는 자신의 지분 비율대로 공유물을 사용하거나 수익할 수 있다.
토지지분 공유자는 자기 지분이 작다고 하더라도 공유물(토지인 경우 토지전체)을 사용하고 수익(예: 임대를 주고 임대료를 받는 경우)할 권리가 있다. 지분의 권리란 특정부분의 권리가 아닌 개념적인 권리다. 흔히 지분이 1/4 이면 전체 토지 중에서 어느 특정된 1/4 면적의 소유권이라고 말하는 사람도 있지만, 틀린 얘기다. 전체 토지에 대해 모든 위치마다 1/4의 소유권이 있다.
② 공유물의 관리는 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
관리행위란 공유물의 처분이나 변경이 아닌 정도까지 이용·개량하는 행위를 말한다. 임대하거나 공유자 중 한 명에게 사용하게 하는 것 등이다. 과반수가 아닌 1/2지분인 경우에는 관리행위를 독자적으로 할 수 없다. 지분 과반수의 결의로 사용수익을 한다면 적법하다. 소수지분을 가진 토지지분 공유자는 자기 토지 지분만큼 부당이득반환을 청구할 수 있다. 보존행위는 공유물의 멸실이나 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 행위를 말한다. 과반수의 결의가 없어도 제3자가 공유물을 침범한 경우 방해배제를 청구할 수 있다.
③ 공유물 자체의 처분이나 변경은 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 한다.
공유물은 전체로서 공유자 전원에게 속한다. 그래서 공유자 중 1인이 공유물 전체를 마음대로 처분하거나 변경하면 다른 공유자의 권리를 침해하게 된다. 공유물을 처분하는 예는 공유물 전체를 양도하는 경우가 있다. 이 때 다른 공유자의 지분은 남의 물건에 해당한다. 그리고 공유물의 변경은 공유물에 물리적인 변화를 가하는 것이다. 다른 공유자의 동의 없는 일방적인 변경에 대해서는 그 행위를 금지할 수 있다.
3) 토지지분 공유의 사례
Case 1. 토지전체를 공유자 중 한명이 사용하거나 임대하고 있을 때
전체 공유자의 과반수 결의가 있어야 관리행위로 사용·수익이 가능하다. 과반수 결의가 없다면 낙찰 후 명도 대상이 된다. 공유자 각자가 보존행위를 할 수 있기 때문이다. 특히 1/2 지분을 가진 공유자는 독자적으로 관리행위를 할 수 없다는 사실에 주목하자. 1/2 지분권자가 점유하고 있다면 토지의 인도를 청구할 수 있다. 설령 과반수 결의로 관리되고 있다고 하더라도 낙찰자는 자기 지분만큼 부당이득반환을 청구할 수 있다.
Case 2. 토지를 매도할 때
매도하려는 의사가 있는 공유자의 지분에 한해 매도가능하다. 만약 1/10 지분을 낙찰받았다면 나머지 9/10 지분은 다른 공유자들이 매도할 수 있지만 낙찰받은 지분 1/10은 낙찰자의 재산이다. 다른 공유자가 함께 매도할 수 없다. 하지만 현실적으로 9/10만 매수하려는 사람은 없다. 결국 9/10를 가진 공유자들은 마음대로 토지를 처분할 수 없다.
Case 3. 토지에 건축허가를 신청할 때
전체 공유자의 동의가 필요하다. 건축물의 건축, 지목변경은 공유물의 변경에 해당한다. 소수 지분을 가진 공유자가 있다면 그 공유자의 동의 없이는 건축허가를 받을 수 없다.
토지지분은 알박기와 관련이 있다. 특히 지분크기가 작은 경우에는 더 그렇다. 다른 공유자들이 마음대로 처분하거나 건축행위를 할 수 없기 때문이다. 토지의 활용가치나 미래가치가 크다면 알박기의 위력은 더 커진다. 결국에는 다른 공유자가 토지지분을 매수할 수밖에 없다. 토지지분은 이미 매수자가 정해진 경우가 대부분이다.
3) 낙찰받은 토지지분 처리방법
토지지분을 낙찰받을 때부터 어떻게 처리할 것인가 미리 생각하고 낙찰받아야 한다. 알박기라 생각하고 계속 보유만 할 수도 있고, 아니면 적극적으로 분할을 할 수도 있다. 지분 크기가 작으면 계속 보유하는 것도 나쁘지 않지만, 자금이 묶이는 것을 방지하고 빠른 해결을 위해서는 분할에 나서는 것이 좋다.
토지분할은 현물분할과 현금분할로 나뉜다. 원칙적으로는 현물분할이다. 낙찰받은 토지지분 처리순서는 다음과 같다.
① 현물분할 협상
다른 공유자들과 협상을 통하여 현물분할을 시도한다. 현물분할로 협상이 되면 분할측량을 하고 공유자 전원의 합의서를 첨부하여 지적소관청에 토지분할을 신청하면 된다. 하지만 현물분할이 항상 가능한 것은 아니므로 주의해야한다. 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않은 경우, 분할제한면적 미만인 경우인 경우에는 분할허가가 나지 않는다. 따라서 현물분할이 목적인 경우에는 입찰하기 전에 분할가능여부를 자자체에 확인하여야 한다.
② 분할 소송
다른 공유자들과 분할협의가 되지 않는 경우에는 분할소송을 진행한다. 합의했으나 분할허가가 나지 않는 경우에도 마찬가지다. 처분금지가처분신청과 공유물분할소송을 진행하면 된다. 법원판결은 현물분할이 원칙이다. 다만 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저한 가격감손이 있는 경우에는 경매로 매각될 수 있다. 따라서 현물분할을 불허가하는 지자체 공식서면을 받아서 법원에 제출하면 대금분할로 진행된다.
토지지분을 입찰할 때부터 현물분할로 진행할 것인가 아니면 대금분할로 진행할 것인가를 먼저 정하여야 한다. 무조건 대금분할로 판결이 날 것이라고 생각하고 입찰했다가 현물분할로 판결나면 문제가 될 수 있다. 사전에 꼼꼼한 확인이 필요하다.
③ 토지 분할 또는 경매로 매각
협상을 통하여 현물로 분할하기로 협의하였거나, 소송의 결과 현물분할로 판결된 경우에는 현물분할을 진행하고, 대금분할로 판결된 경우에는 경매를 신청하면 된다.
낙찰받은 토지지분을 처리하는 절차를 알아보았다. 협상과정에서 지분을 공유자에게 매각할 수도 있고 판결까지 가는 경우도 있다. 토지지분을 낙찰받고 공유자를 찾아가보면 대부분 지분만큼 잘라가라고 얘기한다. 자신의 토지지분까지 함께 경매로 매각되리라고는 꿈에도 생각하지 못한다. 처음부터 협상되는 경우는 그리 많지 않다. 대금분할 판결이 나면 그때서야 깨닫고 협상이 되는 경우가 많다. 협상은 나 혼자 하는 것이 아니다. 상대방이 맞장구 쳐줘야 한다. 상대방이 협상에 나서지 않으면 법적 절차를 밟아 수익을 낼 수 있는 실력을 갖추어야 한다. 협상으로 매각하든, 분할판결을 받든 수익이 나는 구조가 토지지분 경매의 장점이다.