1. 토지 경락잔금 대출이란?
부동산 경매 또는 온비드 공매로 토지를 낙찰받은 후에는 잔금납입기일 이전에 잔금을 납부해야 한다. 순전히 자기 돈으로 모두 납부하면 좋겠지만, 대부분의 경우 금융기관의 대출을 이용하여 경락잔금을 납부한다. 토지 경락잔금 대출은 토지를 경매 또는 공매로 낙찰받은 후에 금융기관에서 대출을 받아 납부하는 것을 말한다.
2. 토지 경락잔금 대출은 얼마나 나올까?
토지의 경락잔금 대출 비율은 토지가 있는 지역이나 지목에 따라 다르다. 또한 토지 위에 매각에서 제외된 물건이 있느냐에 따라 달라질 수 있다. 하지만 통상적으로 토지는 감정가의 60~70% 또는 낙찰가의 80% 중에 낮은 금액으로 대출이 나온다.
즉, 경매 감정가 1억인 토지를 7천만원에 낙찰받았다고 하자.
감정가의 60~70%에 해당되는 대출금액은 6,000~7,000만원이 되고, 낙찰가의 80%는 5,600만원이다. 두 금액 중 낮은 금액은 5,600만원이므로 대출은 5,600만원이 나온다.
3. 토지 경락잔금 대출이 안되는 경우
1) 지목이 ‘도로’인 경우
지목이 ‘도로’인 토지는 경락잔금 대출이 안된다. 이 건 풀어낼 수 없다.
2) 토지 위에 매각에서 제외된 건물이 있는 경우
토지 위에 매각에서 제외된 건물이 있는 경우에는 토지 경락잔금 대출이 어렵다. 특히 그 건물의 상태가 멀쩡하다면 거의 불가능하다. 하지만 토지의 면적에 비해서 아주 적은 크기의 건물이 있거나, 건물이 거의 폐가 수준인 경우에는 가능할 수도 있다.
3) 유치권이 신고된 경우
경매사건에서 유치권이 신고된 경우에는 거의 대부분의 금융기관은 대출을 꺼린다.
4. 토지 경락잔금 대출이 안 될 때 쓸 마지막 수단
토지 경락잔금 대출이 안 될 때 마지막으로 시도해 볼 수 있는 방법이 있다. 나는 대출이모들에게서 모두 퇴짜 맞았지만 이 방법을 시도해서 대출에 성공했다. 그것도 낙찰가의 80%를 대출받았다.
1) 대출이 가능한 금융기관을 찾는다
토지 경락자금 대출은 금융기관별로 기준이 다르고, 같은 금융기관이라고 하더라도 지점마다 다를 수 있다. 또한 대출담당자의 지식이나 업무태도 등에 따라 대출 가능여부가 달라지기도 한다.
은행은 고객들이 입금한 예금을 바탕으로 대출을 해서 이자로 돈을 버는 기관이다. 만약 대출을 많이 해주지 못해 예금 수신고가 높다면 약간 까다로운 물건이라도 대출을 해줄 수 있는 것이다.
문제는 우리가 금융기관 각 지점의 상황을 모두 모르기 때문에 누구한테 대출을 물어봐야 할지 찾기 어렵다는 것이다. 따라서 보통의 경우에는 대출이모를 활용하는게 좋다. 대출이모의 역할은 금융기관과 대출을 받을 사람을 연결해주는 것이고, 대출이모는 몇 군데의 은행 지점 담당자와 연결되어있기 때문이다.
하지만 대출이모도 포기하는 경우에는 대출해주는 금융기관 지점을 어떻게 찾을 수 있을까? 어떤 이는 몇십군데 이상 무작정 문의를 하면 가능하다고 한다. 과연 그럴까? 사람은 머리를 써야 한다.
다음 사례를 보자.
토지 위에 매각에서 제외된 컨테이너 수개동
이처럼 토지 위에 매각에서 제외되는 컨테이너 수개동이 있는 토지는 대출이 얼마나 될까?
최근 경락대출을 받은 토지 중에서 골라봤다.
감정가의 50% 정도인 4억 8,339만원에 낙찰되었다.
얼마나 대출을 받았을까? 등기부등본을 발급받아보면 알 수 있다.
채권최고액이 4억 6320만원이다. 채권최고액은 대출원금의 120% 내지 130%로 설정된다. 채권최고액을 120%로 나누면 3억8,600만원이고, 130%로 나누면 3억5,630만원이다. 한편 낙찰가의 80%는 3억 8,671만원이다. 따라서, 채권최고액은 대출원금의 120%로 설정되었고, 대출원금은 3억 8,600만원으로 보는 것이 합리적이다.
자, 이제 토지 위에 컨테이너 수개동이 있는 경우에도 대출이 80%까지 가능함을 확인했다. 만약 이러한 토지를 대출이모도 꺼려하고 알고 있는 대출담당자들도 대출을 해주지 않는다면 어떻게 할까?
바로 위 경매토지를 대출해준 농협은행 잠실지점 대부계에 문의해보는 것이다. 이렇게 하면 대출 취급을 꺼리는 경매 토지에 대해서도 대출이 가능한 은행 지점을 찾아낼 수 있다.
2) 대출 담당자를 설득할 수 있는 자료를 만들어 보낸다
토지 경락잔금 대출은 대출담당자의 능력에 따라 달라질 수 있다. 토지는 아파트나 상가 등에 비해 가치판단을 하기 어렵기 때문에 대출담당자가 대출에 자신 없어하는 경우도 있다. 그리고나서 결국 이 토지는 대출이 어렵다는 답변을 하게 되는 것이다.
대출담당자의 실력이 부족한 부분은 대출을 받을 사람이 메꾸어주면 된다. 나는 이런 경우에 대출담당자의 이메일 주소를 물어보고 정성껏 자료를 만들어 보낸다. 이 자료를 가지고 대출담당자는 지점장에게 보고할 것이고, 지점에서도 본점 보고용이나 내부 검토를 위해 사용하게 된다.
대출담당자에게 보내는 자료의 내용은
- 이 토지가 건축허가를 받는데 문제가 없음을 확인한 내용과 시청 담당자 이름, 전화번호
- 토지의 개발계획 또는 활용계획
- 토지 시세 조사결과와 조사한 부동산 중개업소의 소장님의 명함
- 그 밖에 조사한 내용
을 넣는다. 보통 10페이지 정도로 만드는데, 자료를 잘 정리하고 증빙자료를 함께 첨부하면 상대방을 더 잘 설득할 수 있다.
3) 현장 실사에 적극적으로 대응한다
토지 경락대출 담당자가 지방에서 현장실사를 나오는 경우가 있다. 대출담당자는 보통 대중교통을 이용하여 현장에 방문하게 되는데, 대출담당자의 입장에서 보자. 거리는 멀고 지리는 잘 모르고, 또 현장에 가서 잘보고 와야 윗사람에게 보고하는데 문제가 없을 것이다.
해당 토지에 대해 가장 잘 아는 내가 직접 나서서 대출담당자를 도와주어야 한다. 대출담당자와 함께 차를 타고 이동하면서 얘기도 나누고, 앞서 보낸 자료에 대해 더 자세히 설명하고 현장에 방문해서는 하나씩 알려주어야 한다. 어느새 대출담당자가 내 편이 되어있을 것이다.
5. 결론
토지 경락잔금 대출이 얼마 나오는지, 또 어떤 금융기관을 찾아야 대출이 가능한지 궁금한 분이 많을 것이다. 대출받고자 하는 토지와 비슷하고 최근에 경락잔금 대출을 받은 토지를 찾아서 해당 지점에 확인을 해보자. 가능하다면 대출받을 토지에 대한 자료도 제공하고 현장실사에도 적극 대응하자. 정성을 다하면 하늘도 감동한다.