토지개발이 진행되고 있는 모습. 바닥공사가 되어있고 철근 작업이 진행중이다.

토지개발 프로세스를 이해하면 돈이 보인다

건축물의 종류를 결정하는 토지의 용도지역

도로변을 지나다보면 “저 땅에 건물을 지으면 좋겠다”라는 생각을 하게 된다. 토지를 개발하는 목적은 건축물을 지어서 원하는 용도로 사용하는 것이다. 상권이 좋은 지역이라면 상가건물을 생각할 것이고, 교통이 편리하고 조용한 지역이라면 전원주택부지를 상상할 상상할 것이다. 만약 건물을 다 짓고 나서야 영업허가가 나지 않는다는 것을 알게 되었다면 어떨까? 생각만 해도 아찔한 일이다.

예를 들어 식당을 하기 위해 건물을 짓는 경우를 가정해 보자. 식당을 하려면 ‘식품위생법’에 따라 일반음식점 영업으로 신고를 하여야 한다. ‘건축법’에서 일반음식점은 건축물의 종류 중 하나인 제2종 근린생활시설로 분류되고 있다. 그런데 그 토지의 용도지역에서 제2종 근린생활시설 중에서 일반음식점의 건축을 금지하고 있다면 식당 영업을 할 수 없다.

이처럼 지을 수 있는 건축물의 종류는 용도지역에서 기본적으로 정해진다.

토지개발이 진행되고 있는 모습. 바닥공사가 되어있고 철근 작업이 진행중이다.

용도에 맞는 토지를 찾는 프로세스

식당 건물을 짓기 위한 토지를 찾는 프로세스를 예를 들어보자

1) 위치와 면적 확인 : 식당영업에 필요한 위치와 면적을 찾는다

2) 영업허가기준 확인 : 식품위생법에 정해진 영업시설에 적합한 건축물의 종류를 파악한다

3) 건축물의 종류 확인 : 해당 건축물이 건축법에 어떤 종류로 분류되어있는지 확인한다.

4) 토지 규제 확인 : 토지의 용도지역/용도지구 등에서 해당 건축물을 지을 수 있도록 허용하는지를 확인한다.

먼저 토지의 위치와 면적이 목적에 적합한지를 따져보고, 이 토지에 원하는 건물의 건축허가가 나오는지 검토해야 한다. 이러한 조건에 가장 적합한 토지를 매수하고 공사를 시작한다. 건물이 완공되고 나면 스스로 원하는 목적에 맞게 사용하거나 임대하거나 매매한다.

토지개발 프로세스

토지개발 프로세스를 풀어보자
1) 사업구상 : 지으려고 하는 건물의 종류, 투자규모, 자금조달방법 등을 검토한다.
2) 입지 선정 : 대상 입지 후보를 선정한다.
3) 토지 구입 : 토지규제, 부지 특성, 분양 또는 임대 가능성, 투자자금 등을 감안하여 토지를 구입한다. 토지 매입비 외에도 각종 개발 비용을 고려한다.
4) 개발행위허가 신청 : 개발행위허가를 신청한다. 농지의 경우에는 농지전용허가, 임야인 경우에는 산지전용허가 신청서류도 함께 제출한다.
5) 건축허가 신청 : 건축설계사무소를 통하여 건축허가를 신청한다. 일반적으로 개발행위허가와 함께 신청한다.
6) 착공신고 및 공사 : 착공신고를 하고 공사를 시작한다.
7) 준공 및 보존 등기 : 건축물의 준공검사, 사용승인과 함께 소유권보존등기를 한다. 토지 지목은 이때 변경된다.
8) 건축물의 사용 : 건축물 사용을 시작한다. 영업신고나 등록, 허가가 필요한 업종은 관할 부서에 신청한다.

‘개발행위허가’란?

위 도표에서 ‘개발행위허가’라는 생소한 용어가 있다. 개발행위허가는 토지에 어떤 물리적인 변화를 가져오는 행위를 할 때 받아야 하는 허가사항이다. 토지를 성토하거나 절토할 때, 토지 위에 건축물을 짓거나 공작물을 설치할 때는 무조건 허가를 받아야 한다. 기반시설을 제대로 갖추었는지, 환경오염이나 위험이 없는지 등을 검토하여 국토의 난개발을 방지하려는 목적이다.

‘건축허가’란?

건축허가는 건축물의 안전 등에 관한 법규를 만족하는가에 관한 허가이고, 개발행위허가는 건축물의 부지에 관한 허가라고 보면 된다. 따라서 개발행위허가는 건축허가에 앞서 받아야 하고 토지가 농지·임야라면 농지전용허가·산지전용허가에 필요한 서류를 함께 제출하여야 한다.

지목이 변경되는 시점은 언제일까?

지목이 변경되는 시점은 건축물의 준공이 끝나고 나서 토지 소유자가 지목 변경을 신청할 때다. 즉, 지목이 농지인 토지 위에 짓다만 건물이 있다면 그 건물은 불법건축물이 아니다. 개발행위허가·농지전용허가와 건축허가를 받고 건물을 짓다가 부도가 나서 경매에 나온 것이고, 아직 지목 변경 신청을 하지 않았을 뿐이다. 건물을 다 짓고 준공검사를 받은 후 지목 변경을 신청하면 된다.

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