지료청구 경매토지 처리방법

지료청구로 상가월세를 능가하는 수익을 올리는 투자방법과 처리과정

지료청구란 과연 무엇일까?

대표적인 수익형 부동산은 상가다. 매월 월세를 꼬박꼬박 받는 상가를 갖는 것을 누구나 꿈꾼다. 덕분에 경매시장에서 상가는 높은 가격으로 낙찰된다. 많은 사람들이 몰려들어 경쟁률이 높기 때문이다.

월세가 많이 나오는 상가를 낮은 가격으로 낙찰받기를 바라지만 현실적으로는 쉽지는 않다. 더군다나 상가는 주택과 다르게 관리비가 많이 나온다. 공실이라도 되면 월세를 받기는커녕 대출금 이자와 관리비에 등골이 휠 판이다.

수익형 부동산은 상가만이 아니다. 투자금액 대비하여 월세가 괜찮게 나오면 그게 바로 수익형 부동산이다. 토지에도 수익형 부동산이 있다. 매월 월세를 받을 수 있는 토지도 있다.

1. 지료청구로 수익내는 방법 : 토지만 매각되는 경매물건을 찾는다

일반 매매시장에서는 볼 수 없는 부동산 매물이 경매에 나오기도 한다. 지상 건물은 제외하고 토지만 경매에 나오거나, 반대로 토지는 제외하고 건물만 경매에 나오기도 한다. 일반 매매시장에서는 토지나 건물만 따로 매각하면 아무도 사려는 사람이 없기 때문에 아예 매물로 나오지도 않는다. 경매에서는 왜 이런 일이 생기는 걸까? 토지나 건물을 함께 경매를 신청하지 못하는 경우가 있기 때문이다.

첫 번째 경우로 토지나 건물 모두 등기되어있지만 소유자가 다른 경우다.

토지는 남편이 소유자고, 건물은 아내가 소유자일 때 남편에게 돈을 받을 채권자는 아내 소유 건물에 대해 경매를 신청할 수 없다. 부부라고 해서 채무에 대해 공동책임을 지는 것은 아니다. 일상가사 범위를 벗어난 범위에 대해서는 부부 각자 책임이다. 만약 건물도 함께 공동으로 저당권을 설정했더라면 건물도 함께 경매신청이 가능하다. 이 때 아내는 채무자가 아니지만 건물을 담보로 제공했기 때문이다.

두 번째 경우로 건물이 등기되어있지 않은 경우다.

부동산경매는 등기된 부동산만 경매신청이 가능하다. 오래 전에 지어져서 건축물대장이나 등기부등본이 없는 경우도 있고, 짓다만 건물인 경우도 있다. 때로는 번듯하게 지어졌지만 이유 모르게 등기부등본이 없는 경우도 있다. 이 때도 토지 채권자는 미등기된 건물을 함께 경매 신청할 수는 없다.

2. 지료청구가 가능한 경매 물건 사례

부동산 경매 물건 중에 지상의 건물은 제외되고 토지만 매각되는 경매물건을 찾아보았다

토지만 매각 경매물건
토지만 매각되는 경매물건
토지만 매각되고 건물은 제외
토지만 매각되는 경매물건 목록
토지만 매각되는 경매물건 설명
매각물건명세서 내용

토지는 1억 989만원에 감정평가되었고, 계속 유찰되어 2,880만원까지 유찰되었다.

이렇게 토지만 매각되는 경매물건은 유찰이 많이 되므로, 상대적으로 수익을 낼 수 있는 확률이 높다.

3. 지료청구를 위한 토지 낙찰 후의 처리 방법

토지만 낙찰받은 후에 건물주에게 지료를 정말 청구할 수 있을까라는 생각을 하는 사람도 있을 것이다. 결론적으로 말하면, 무조건 받을 수 있다. 만약 지료를 받지 못하면 다른 형태로 대가를 받을 수 있다. 토지를 낙찰받은 후 어떤 절차로 지료를 청구하는지 알아보자.

① 지료청구 내용증명 발송

토지를 낙찰받고 소유권을 이전하면 곧바로 지료청구 내용증명을 보내도록 한다. 지료금액은 통상 감정가의 5%로 정해지지만 따로 정해진 게 없다. 받고 싶은 만큼 불러도 된다. 다만, 협상을 염두에 둔다면 적당한 금액을 부르는 게 낫다. 때로는 상대방이 토지를 매수하겠다고 할 수도 있다. 또는 건물을 매도하겠다고 할 수도 있다. 토지를 매도하거나 건물을 매수하는 것은 토지소유자 마음이다. 안 팔면 그만이다. 안 사도 된다. 그냥 지료만 받겠다고 해도 된다. 건물이 존재하는 한 지료는 영원히 받을 수 있다.

② 지료 협상

상대방이 내용증명을 받고 난 후 지료 청구 협상에 곧바로 응할 수도 있다. 지료는 반드시 소송으로 정해져야 하는 것은 아니다. 토지소유자와 건물소유자가 합의하여 지료가 결정되면 그 때부터 지료를 지급할 의무가 생긴다.

③ 지료청구 소송 제기

건물소유자가 지료 협상에 응하지 않으면 지료청구 소송을 제기한다.

④ 판결 (지료 확정)

소송을 진행하면 판사는 감정평가사에게 지료를 감정할 것을 명하고 그 결과를 참조하여 지료를 정한다. 지료가 판결로 확정되면 건물소유자가 바뀌어도 판결결과가 승계된다.

4. 지료청구에서 법정지상권 성립 여부는 중요하지 않다

건물이나 토지 중 하나만 경매에 나온 경우 법정지상권과 관련이 있다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권이 있는 건물은 토지 소유자가 철거하라고 요구하지 못한다. 만약 건물 소유자가 법정지상권이 없다면 토지 소유자가 건물을 철거해달라고 요구할 수 있다. 소송까지 가더라도 결국 건물을 철거하라는 판결을 한다. 단층 건물 뿐 아니라 고층 건물이라도 법정지상권이 없다면 철거당한다. 이 사실에 근거해서 많은 경매고수들이 법정지상권으로 높은 수익을 얻고 있다.

건물 소유자가 법정지상권을 가지는 것을 ‘법정지상권이 성립한다.’라고 하고 반대 경우를 ‘법정지상권이 성립하지 않는다.’라고 한다. 경매법원에서는 법정지상권 성립여부까지 판단하여 알려주지는 않는다. “법정지상권 성립여지 있음”이라는 문구만 게시한다. 법정지상권 성립여부를 조사하는 것은 오로지 투자자 몫이다. 여기서 법정지상권 성립요건과 조사방법을 설명하고자 하는 것은 아니다. 중요한 것은 법정지상권이 성립하든 그렇지 않든 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지불해야 한다는 것이다. 토지소유자와 건물소유자가 다른 이상 건물소유자는 지료를 지불해야 한다. 경매에서 법정지상권이 성립하는 토지는 상대적으로 더 많이 유찰된다. 건물을 철거할 수 있는 권한이 없으므로 건물소유자와 협상에서 불리하기 때문이다. 하지만, 반대로 생각해보자. 법정지상권 성립과 무관하게 지료의 크기는 동일하다. 투자금액 대비하여 지료 수익률을 생각한다면 법정지상권이 성립하는 토지가 더 낫다.

5. 지료를 산정하는 기준

지상에 건물이 있는 토지라고 하여도 지료를 산정할 때는 건물이 없는 나대지 상태를 기준으로 한다. 낙찰되기 이전부터 건물 부지로 사용되어 왔다는 것을 알고 매수했더라도 마찬가지다. 지료는 당사자 간 협의가 성립하면 협의된 금액대로, 협의가 성립하지 않으면 지료청구 소송을 통하여 결정된다. 한국감정평가사 협회 소속 감정평가사는 법원 명령을 받아 지료를 감정할 때 대략적으로 다음 기준을 적용한다.

연립주택·다세대주택·다가구주택·단독주택의 부지 : 1.5%~5%

상업용 건물의 부지 : 1.5%~6.0%

공업용 건물의 부지 : 1.5%~5.5%

농지 : 1~3%

임야 : 1.5% 이내

6. 지료를 주지 않을 때 대처방법

협상을 통해 지료를 정했거나, 판결로 지료가 확정되었다고 할지라도 상대방이 반드시 지료를 준다고 보장되지는 않는다. 만약 지료를 주지 않는다면 어떻게 대처할까? 해결방안에는 2가지가 있다.

하나는 건물을 철거하는 것이고, 다른 하나는 건물을 경매 신청하는 것이다.

법정지상권이 없는 건물이라면 곧바로 건물철거소송을 진행하거나 건물을 경매신청하면 된다. 법정지상권이 성립하는 건물이라면 지체된 지료가 2년분 이상이 될 때까지 기다려야 한다. 2년분 이상 지료가 연체되어야 법정지상권 소멸을 청구할 수 있기 때문이다. 2년분 이상 지료가 연체되고 3~4개월이 지나 지료연체로 인하여 법정지상권이 소멸되었다는 내용증명을 보낸다. 내용증명이 상대방에게 도달되면 된다. 지상권소멸청구는 의사표시만으로 효력이 발생하기 때문이다.

법정지상권이 없는 건물은 지료 연체되면 곧바로, 법정지상권이 있는 건물은 법정지상권 소멸 청구 후 다음 행동을 선택하면 된다. 건물을 철거할 것인가? 아니면 건물을 경매신청할 것인가?

건물은 건물철거소송을 하여 확정판결을 하면 집행할 수 있다. 철거비용은 건물소유자가 부담해야 하는데 스스로 철거하지 않는 게 보통이다. 그래서 토지소유자가 철거비용을 지불하고 건물소유자에게 청구한다. 설마 멀쩡한 건물을 철거할 수 있을까라는 생각이 들겠지만 철거확정판결이 나면 실제 철거가 집행될 수 있다.

법정지상권 철거 건물
반만 잘린 서울 교대역 앞 7층 건물 (출처 : 카카오맵 로드뷰)

또 다른 방법으로는 건물을 경매 신청하는 것이다. 철거판결이 확정된 건물이 경매로 진행되면 몇 차례 유찰된다. 아무도 입찰하지 않기 때문이다. 결국 토지소유자가 낙찰받아 건물과 토지를 합하여 매각하게 된다. 문제는 있다. 건물이 건축물대장도 없고 등기도 되어있지 않은 경우다. 등기가 없는 부동산은 경매로 매각신청할 수 없다. 등기를 해야 가능하다.

건물소유자가 건물을 사용승인 받아 보존등기를 하면 좋을 것인데 그렇게 할 리가 없다. 등기를 하는 순간 경매가 진행될 것이기 때문이다. 이런 경우를 대비하여 채권자대위등기가 있다. 채무자가 권리를 행사하지 않으면 채권자가 대신해서 권리를 행사할 수 있는 제도다. 채권자대위등기는 채권자가 법원에 채무자 소유 건물에 대해 처분금지가처분 신청을 하면 된다. 법원에서 받아들여지면 관할등기소에서 직권으로 소유권보존등기를 하고 가처분을 등기한다.

채권자 대위등기 건물등기부등본
채권자에 의해 대위등기된 건물의 등기부등본

건물 등기부등본이 만들어졌다. 가처분 등기 촉탁으로 소유권보존등기가 되었고, 토지인도 및 건물철거를 피보전권리로 하여 가처분이 등기되어있다. 이제 남은 것은 경매로 매각하는 것이다. 철거될 건물은 얼마나 유찰될까? 건물 낙찰자가 토지소유자라면 이제 남은 것은 점유자를 명도하고 토지와 건물을 함께 매도하는 것뿐이다.

건물이 매각에서 제외된 토지만 낙찰받아 수익을 실현하는 전 과정을 다음과 같이 정리해보았다.

토지만 매각 처리절차
토지만 매각 경매물건 처리절차

7. 건물 철거 후를 예상하고 대비하라

건물소유자와 협상이 잘 되어 지료를 꼬박꼬박 받는다면 아무런 문제가 없지만 만약 건물을 철거할 수밖에 없는 경우를 예상해야 한다. 건물이 없는 나대지 상태를 가정하고 가치를 분석해야 한다. 토지의 기초로 돌아가는 것이다. 건물이 없어도 가치가 높은 토지를 선택해야 한다. 지료를 목적으로 토지를 매수하는 경우에도 토지 가치가 중요하다. 토지 가치를 알아야 제대로 된 지료청구 경매토지를 고를 수 있다.

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