부동산 경매에 대한 관심이 최근 눈에 띄게 증가했다는 점은 흥미로운 일이다. 이는 마치 전통적인 생활방식에서 벗어나 새로운 기회를 탐색하는 사람들이 나타난 것 같은 느낌이 든다. 내 주변에도 부동산 경매를 배우기 시작하는 사람들이 있다. 새로운 분야에 도전하는 것 자체가 미래의 불확실한 상황을 대비한다는 점에서 칭찬받을 이링며, 이는 마치 바다를 항해하는 사람처럼 새로운 경로를 탐험하는 것과 비슷한 일이다.
그러나, 부동산 경매로 성공하기 위해서는 많은 경쟁자들을 물리치고 어떻게 수익을 올릴 수 있을지를 고민해야 할 필요가 있다. 이는 마치 복잡한 미로에서 출구를 찾아 헤매는 것과 같다. 지난 십년이 넘게 나는 이러한 고민을 해결하기 위하여 노력해왔고, 이 글을 읽는 분들도 비슷한 상황에서 고민을 하고 있을 것이라 생각된다. 내 경험과 생각이 모든 문제에 대해 정답은 아니겠지만, 적어도 큰 방향을 제시해줄 것이라 믿는다.
토지에 대한 일반적인 편견
부동산 경매 투자를 오랫동안 해온 사람들도 내가 토지가 주 종목이라고 하면, 종종 다음과 같은 질문을 한다.
1. 토지는 투자금액이 많이 들지 않나요?
2. 회수기간이 오래 걸리지 않나요?
3. 토지공법은 복잡하다던데 배우기 어렵지 않나요?
4. 토지는 팔아야 돈이 되는데, 갖고 있는 동안 수익이 없으면 어떻게 하나요? 상가가 더 좋지 않나요?
이러한 질문이 틀린 것은 아니지만, 생각의 틀을 깨뜨릴 필요가 있다. 예를 들어, 토지는 아파트보다 빨리 팔리기도 하고, 몇 백만원으로도 투자가 가능하다. 투자에서 버려야 할 것은 편견이고, 이 편견으로 인하여 투자자들의 생각과 운신의 폭이 한정된다. 새로운 기회를 포착하려면 고정된 생각에서 벗어나야 한다.
토지투자는 장기투자라는 편견
대부분의 토지투자 서적들에서는 토지 투자의 장기적인 성격을 강조한다. 이는 마치 와인이 오랫동안 숙성될 수록 그 가치가 상승하는 것과 유사하다. 토지를 구매한 후에 시간이 흘러 주변이 개발되면서 토지의 가치가 상승하는 것이 일반적이다. 개발프로젝트가 진행될 수록 해당 지역의 인구 증가와 함께 토지가격도 상승하는 것이다. 이러한 과정은 마치 식물이 자라서 꽃을 피우게 되는 것처럼 시간이 필요하며, 이로 인해 토지 투자는 장기 투자라고 인식되는 이유가 된다.
그러나 부동산 투자로 수익내는 간단한 원리는 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 더군다나 부동산 경매를 이용하면 시세보다 싸게 구입하는 것은 얼마든지 가능하며, 또 그렇게 낮은 가격으로 매수했다면 시세대로만 팔아도 돈을 버는 게 가능해진다. 이는 마치 할인된 가격으로 제품을 구매한 후에 정가로 판매하는 전략과 유사하다. 이 방법으로 얻는 수익은 투자금의 10배, 20배는 아닐지라도 단기간에 상당한 수익이 가능하다. 특히 이미 매수자가 정해져있는 경우라면 매도에 있어 걱정이 없어진다. 이는 마치 구매자가 정해진 상품을 판매하는 것처럼, 판매 과정이 더욱 원활해지고 확실한 수익이 가능하다.
이러한 접근방식은 토지 투자가 반드시 장기적인 관점에서만 이루어져야 한다는 통념을 깨트리고, 부동산 경매 투자자에게 다양한 투자 전략을 제공할 수 있다. 이는 투자의 세계에서 유연성과 기회를 포착하는 능력을 향상시켜준다.
다음 사례를 보자
부동산 경매 물건을 보다가 ‘철도에 저촉(①’)이라는 문구가 보였다. 경매정보지에 올라온 사진을 보면 한창 공사가 진행중인 모습이다. 철도에 저촉이라는 단어자체가 혹시라도 철도가 만들어지면서 편입되는 토지이고, 그렇다면 보상되는 토지가 아닐까 라는 생각이 들었다. 해당 토지 전부가 경매에 나온 것은 아니다. 경매로 진행되는 토지는 1/2 지분(②)이다. 나머지 1/2 지분 소유자는 누굴까? 토지 등기부등본을 발급받아보기로 했다.
나머지 1/2 지분은 2009.5.22. 한국철도시설공단이 ‘공공용지의 협의 취득’을 등기원인으로 하여 소유자가 되어있었다. ‘공공용지의 협의 취득’이라는 말의 뜻은 보상 계약을 통한 소유권이전을 의미한다. 1/2 지분이 토지 보상이 되었다면, 부동산 경매에 나온 나머지 1/2 지분 역시 보상대상이 아닐까하는 생각이 들었다.
한국철도시설공단에 전화했다. 경매에 나온 1/2 지분 소유자인데, 보상이 가능한지 물었다. 당연히 모두 보상이 되고, 보상금은 보상계약을 신청하고 난 후에 소유권이전등기가 되는 즉시 지급된다고 한다. 부동산경매에서 낙찰받고 2주가 지나면 매각결정허가가 확정되고 낙찰대금을 납부할 수 있으니, 빠르게 움직이면 약 1개월 만에 투자금을 회수할 수 있는 기회였다.
하지만, 보상금이 얼마인지 알아야 입찰가격을 정할 것이 아닌가? 무작정 보상금이 얼마인지 물어보면, 말을 해주지 않을 것이 분명했다. 질문하는 요령에 따라서 답변을 받을 수도 있고 그렇지 못할 수도 있다. 한국철도시설공단 담당자는 이 토지지분이 경매에 나왔다는 사실을 모르고 있는 눈치였다. 그렇다면? 소유자의 가족으로 위장했다. 토지소유자가 동생인데, 동생이 지금 행방불명상태다. 형으로서 동생의 채무를 모두 변제하고 보상을 신청하려고 한다. 채무보다 보상금이 적으면 안되니까, 보상금이 얼마인지 알고싶다.. 라고 말했다. 담당자는 해당 토지의 보상금액이 얼마인지는 정확히 기억하지 못했지만, 근처 임야의 보상금이 얼마인지는 대략적으로 기억하고 있었다. 됐다. 이제 입찰가만 정하면 된다.
단기투자인 점을 고려해서 입찰가를 정했다. 당시 3명이 입찰했는데, 나는 1,370만원에 입찰했고, 2등이 1,100만원 대였던 것으로 기억한다. 2등으로부터 너무 높게 낙찰받았다는 얘기를 들었다. 하지만 이미 수익계산을 끝내고 입찰가를 정했기에 그냥 웃어주었다.
2013.11.20. 낙찰받고 2013.12.6. 잔금을 납부했다. 잔금 납부후 1개월이 조금 지난 2014.1.14.에 보상금을 받았고, 세후 300만원이 넘는 수익을 얻었다. 수익률은 300/1370만원 = 21.9% 였다.
이처럼 토지경매에는 큰 금액이 아니어도 가능하고 초단기에 수익을 올릴 수 있는 기회가 있다. 부동산 경매 투자자들이 토지에 관심이 적기 때문에 토지 지식을 조금만 습득하면 충분히 가능한 일이다.
토지투자는 큰 금액이 필요하다는 편견
토지는 보통 몇 백평부터 몇 만평까지 거래가 이루어진다. 적어도 그 정도는 되어야 거래금액이 커지고, 부동산 중개수수료도 많아지기 때문이다. 너무 작은 토지들은 중개시장에 아예 나오지도 않는다. 1천만원짜리 토지를 중개하면 중개수수료는 0.9%인 9만원이다. 9만원 중개수수료를 받고 중개를 해줄 공인중개사가 있겠는가?
그래서 이처럼 작은 토지들은 그냥 보유하거나, 아니면 경매나 공매에 나오기도 한다. 채권자들은 금액이 작더라도 채무자의 부동산을 매각하여 채권을 회수하려고 하기 때문이다. 그래서 경매나 공매에 나오는 토지들은 시중에서 취급하지 않는 작은 토지나 공유지분 형태가 종종 있다. 이런 토지 중에 돈되는 토지를 찾을 수 있다면, 소액으로도 충분히 투자하여 수익을 올릴 수 있다.
경기도 양주시 율정동에 있는 토지가 온비드 공매에 나왔다. 지목이 목장용지이고, 감정가는 1,220만원, 면적은 26.2제곱미터다. 2 필지인데, 모두 1,601분의 28 지분이다. 2 필지 중 하나인 213번지에는 타인소유의 단독주택이 있고, 나머지 1필지인 213-1 번지는 도로로 사용중이었다.
213번지 단독주택 소유자가 협상 대상이고, 그 분을 상대로 협상하면 충분히 엑시트가 가능해보일 것으로 판단되었다. 유찰되기를 기다려 감정가격의 50% 수준에 단독으로 낙찰받았다.
매각허가결정이 이루어지고 난 다음날 단독주택 소유자를 찾아갔다. 인사를 드리고 낙찰자라고 말씀드리니, 명함을 하나 주신다. 이 문제는 이 사람하고 의논하라고 하신다. 인근에 있는 금융기관 상무다. 일단 명함을 받고 난 후에 자초지종을 들어보았다. 213-1번지를 뒤 땅의 진입로로 잘라서 판 거였는데, 그 상무가 일처리를 잘못하여 일이 이렇게 꼬인것이라고 하신다.
금융기관 상무에게 연락했더니 법무사 연락처를 주신다. 법무사는 등기가 잘못된 것 뿐이라고 하며, 법적인 소송을 불사한다고 한다. 하기야 그 분은 법적인 해결을 전문으로 하는 분이니까 충분히 그러실 수 있다고 생각했다. 하지만 나는 투자자이고, 투자자는 소송의 승패보다는 수익을 추구해야 한다. 단독주택 소유자 분에게 문자를 남겼다.
“저는 공매 감정가를 기준으로 매도를 해드리려 했는데, 그쪽에서는 소송을 하자고 하십니다. 소송 결과로 제가 패할 수도 있겠지만, 그때까지는 선생님의 단독주택이 제 토지 지분을 사용하시는 것이기 때문에 지료를 제게 주셔야 합니다. 원만히 해결하고자 했는데 이런 말씀드려서 정말 죄송합니다.”
다음날 법무사에게서 전화가 왔다. 매매계약서를 작성할테니 서류를 가지고 오라고 한다.
이 공매토지의 낙찰금액은 6백만원이다. 하지만 공매토지 잔금납부, 촉탁등기, 그리고 단독주택 소유자 앞으로 소유권 이전에 필요한 서류를 법무사에게 모두 전해주었기 때문에, 엄밀히 얘기하면 순수 투자금은 60만원이다.
얼마에 팔았냐고 묻는다면, 공매감정가를 기준으로 매도했기 때문에 얼마 남기지 않았다는 답변만 드릴 수 있다. 구체적인 금액을 적기는 어렵기 때문이다.
결론
아파트나 빌라는 사람이 사는 부동산이기 때문에 최소 면적이 필요하고, 어느 정도 규모의 돈도 필요하다. 하지만 토지는 단 1평으로도 거래된다. 토지만큼 작은 금액으로 거래되는 부동산은 없다.
부동산 경매로 돈을 벌고 싶은가? 더군다나 수중에 돈이 별로 없다면, 그 답안지는 ‘토지경매’라고 말할 수 있다. 부동산 경매에서는 금액이 중요하지 않다. 오로지 투자가치가 있는 대상을 알아보고 투자할 수 있는 안목과 지식이 필요할 뿐이다.