부동산의 종류는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 토지, 공장 등 다양하다. 하지만 부동산 경매라고 하면 대부분 아파트나 빌라, 상가를 떠올린다. 아파트, 빌라, 상가는 권리분석과 시세조사만 잘 하면 어렵지 않게 부동산 경매에 참여할 수 있다. 쉽게 접근할 수 있기 때문에 대부분의 경매투자자들이 이러한 부동산에 쏠려 있다.
거의 대부분 (짐작으로는 10명 중 9명 이상) 경매투자자들이 집중하고 있는 아파트, 빌라, 상가는 전체 경매물건의 절반 정도에 불과하다.
아파트, 빌라, 상가를 합친 비율이 전체 부동산 경매 물건의 약 49%를 차지한다. 여기에 전체 부동산 경매 투자자의 90% 이상이 쏠려있다. 전체 경매투자자의 10%만 토지와 기타 물건(공장, 창고, 주유소 등)을 관심대상으로 한다.
대부분의 경매투자자는 부동산 경매 대상으로 아파트, 빌라, 상가 외에는 쳐다보지 않는다. 특히 토지는 전체 부동산 경매 물건의 1/3를 차지하고 있지만 정작 주변에는 토지경매를 하는 사람을 찾아보기 어렵다.
토지 경매에 대한 흔한 오해
부동산 경매를 제법 오랫동안 하였다는 분들도 내가 토지를 주로 경매대상으로 한다고 하면 이런 얘기를 많이 한다.
“투자금액이 많이 들지 않아요?”
“기간이 오래 걸리지 않나요? 투자기간은 얼마나 걸려요?”
“토지공법 정말 어렵던데 언제 그걸 다 배워요?”
“토지는 팔아야 돈이 되지 갖고 있는 동안은 수익이 전혀 없는데 상가경매가 더 좋지 않나요?”
틀린 말은 아니다. 하지만 토지에 따라서 그렇기도 하고 아니기도 하다. 아파트보다도 더 빨리 매도되기도 하고, 몇 백만 원으로 투자할 수도 있다. 투자에서 가장 먼저 버려야 할 것은 편견이다.
경험해보지 않고 그저 남들 얘기만 듣고 스스로 벽을 쌓지는 말아야 한다. 토지에 벽을 쌓다보니 많은 사람들이 아파트, 빌라, 상가 경매물건에만 몰리는 것이다. 피터지는 경쟁을 이기고 돈을 벌기란 아주 어렵다. 경매의 최대 적은 경쟁률이다. 경매는 경쟁률이 낮은 물건에서 수익이 나온다.
토지에 대한 편견을 깨뜨리는 토지경매 사례
1. 토지는 장기투자
대부분의 토지투자 서적을 보면 토지는 장기로 보유해야 돈을 벌 수 있다고 얘기한다. 토지를 매수한 후에 세월이 지나 주변이 개발되면 토지의 가격이 올라간다. 개발사업이 완료되면 그 지역 일대에 인구가 증가하고 토지가격이 상승하기 때문이다. 그래서 토지가격이 상승하려면 세월이 흘러야 하고 자연스레 토지투자는 장기투자라는 인식이 굳어진 것이다.
하지만, 현재 토지가격보다 낮은 가격으로 매수해서 현재 시세대로 매도하면 수익을 만들 수 있다.
10배, 20배의 큰 수익은 아니지만 단기간으로 꽤 괜찮은 수익이 생긴다. 더군다나 매수자가 이미 정해져 있는 경우라면 매도에 걱정이 없다.
이런 토지가 있을까?
경매정보를 보다가 ‘철도에 저촉’(①)이란 문구를 발견했다. 현장사진을 보면 한창 공사가 진행 중이다. 철도를 만들면서 보상되는 토지가 아닐까 하는 생각이 들었다. 경매로 진행되는 토지는 1/2 지분(②)이다. 등기부등본을 열람해보았다.
나머지 지분권자 1명의 토지지분은 2009.5.22. 한국철도시설공단으로 소유권이 이전되었다. ‘공공용지의 협의 취득’은 계약을 통해서 보상을 받았다는 의미다. 경매에 나온 2필지 토지 모두 동일했다. 그렇다면 나머지 지분도 보상을 받을 수 있지 않을까라는 생각이 들었다.
한국철도시설공단으로 전화해서 몇 번의 전화연결을 통해 보상담당자와 통화하게 되었다. 2필지 모두 보상된다고 하면서 보상을 신청하면 바로 보상금을 받을 수 있다고 하였다.
그런데 보상금이 얼마인지 알 수 없을까? 이럴 때는 연기가 조금 필요하다. 상대방은 경매가 진행되고 있다는 사실을 모르고 있다. 소유자 가족으로 위장하고 넌지시 보상금 액수를 떠 보았다. 해당 번지 보상금은 정확히 모르지만 근처 임야 보상금을 대략적으로 얘기해주었다. 이제 입찰금액만 정하면 된다. 보상을 신청하면 대략 1개월 이내에 지급된다고 한다.
단기투자인 점을 고려해서 입찰금액을 정했다. 2등과 2백만 원 넘게 차이가 났던 것으로 기억한다. 너무 높게 낙찰받지 않았냐는 눈총이 쏟아졌다. 이미 수익계산을 다 하고 입찰한 상태라 아무 거리낌도 없었다. 그로부터 1개월 조금 더 지난 2014.1.14. 보상금을 받았고 세후 300만원이 약간 넘는 수익을 얻었다.
경매물건 중에는 조금만 더 조사하면 단기간에 수익을 낼 수 있는 물건들이 있다. 아파트나 빌라가 아닌 토지에서 그런 물건들이 자주 발견된다. 깊은 지식이 필요하지는 않다. 경쟁자들이 토지에 관심이 없기 때문에 토지분야 지식을 조금만 습득하면 충분하다.
2. 토지는 큰 금액이 필요하다
토지는 작게는 몇 십 평에서 많게는 몇 천 평으로 거래된다. 적어도 건물을 지으려면 그 정도의 면적이 필요하고 거래도 그에 맞게 이루어지는 것이다. 면적이 너무 작으면 제대로 된 건물을 지을 수 없다. 너무 작은 토지들은 매매시장에 아예 나오지도 않는다. 매물로 내어놓아도 아무도 매수하지 않기 때문이다.
이런 토지들은 그냥 보유하다가 경매나 공매로 나오는 경우가 많다. 채권자들은 면적이 작더라도 매각해서 채권을 회수하기를 원하기 때문이다. 그래서 경매로 나오는 토지들은 정상적인 물건보다는 시중에서는 구경할 수 없는 이상한 토지들이 많다. 특히 공매에서는 더 그렇다. 이런 토지 중에 돈 되는 토지는 없을까? 찾을 수만 있다면 면적이 얼마 되지 않으니 투자금도 작을 것이다.
경기도 양주시 율정동에 있는 목장용지가 공매로 나왔다. 감정가 1,220만원이고 26.2㎡(8평) 지분이다. 특이한 점은 2필지 지분이고 각각 28/1,061 지분인 사실이다. 1필지만 지분이고 나머지 필지는 지분이 아닌 경우가 대부분인데 2필지 모두 지분으로 나온 것이다. 213번지에는 타인소유의 단독주택이 있었고 213-1번지는 도로로 사용 중이었다.
213번지의 단독주택 소유자를 상대로 협상을 하면 매도가 가능할 것으로 생각되었다. 감정가의 50%로 단독 낙찰받았다.
매각허가결정이 난 다음날 물건지로 향했다. 낯선 차가 자기 집 주위에 오는 것을 보고 주택 소유자가 계속 쳐다보고 있었다.
“아~ 저 분이 주택소유자구나”라는 느낌이 들었다.
인사를 드리고 낙찰자라고 말씀드리니 조만간 찾아올 것이라고 생각하셨다고 한다. 어떻게 하실 것인지 여쭈어보니 명함을 한 장 주시면서 이 사람과 얘기하라고 하신다. 모 금융기관 상무다. 자초지종을 알아보니 주택 뒤편 토지가 맹지여서 진입로로 분할 매도하였는데 분할 후 등기가 잘못되었다고 한다.
즉, 213번지를 213-1로 분할하면서 213번지는 원 소유자 소유가 되고 213-1은 매수인 소유가 되어야 하는데 등기가 잘못되어서 213과 213-1 모두 공동명의로 소유권이전이 이루어진 것이다. 욕심내지 않고 상대방이 받아들일 수 있는 금액을 제시하여 매도하였다.
이 물건 투자금액은 6백만 원이다.
결론
토지를 제대로 알지 못하는 사람들이 얘기하는 말만 듣고 그동안 토지를 쳐다보지도 않았을 것이다.
토지경매가 최고이고 최선이라는 말을 하려는 것은 아니다. 부동산 경매는 경쟁을 통하여 수익을 올리는 투자방법이다. 남들이 편견에 휩싸여서 토지를 외면할 때, 누군가는 토지경매로 소리없이 수익을 올리고 있다는 점을 기억해야 한다.
부동산 경매는 하나의 수단일 뿐이고, 우리는 그 수단을 통하여 높은 수익을 올리기를 원한다. 그렇다면 토지경매가 하나의 대안이 될 것이다.