토지 구매를 할 때는 반드시 입지를 확인해야 한다. 입지란 말을 많이 들어보았을 것이다.
입지란 뭘까? 입지란 땅의 위치나 장소를 의미한다. 땅에 건물을 지을 때는 입지에 맞는 건물을 지어야 한다. 예를 들면 주변에 공장과 창고가 들어선 지역이라면 주택보다는 공장과 창고를 짓는 게 좋다. 그 지역에 주택을 지어도 생활하기 적당한 환경이 아니기 때문이다. 그래서 땅을 볼 때는 입지를 먼저 봐야 한다. 땅의 입지를 볼 때는 어떤 것을 보아야 할까?
땅의 입지 분석에는 다음 3가지가 있다.
첫번째 지역 분석
두번째 접근성 분석
세번째 주변환경 분석
1. 지역 분석
지역 분석은 지역에 맞는 건물이 무엇인지 파악하는 것이다. 지역에 어울리지 않는 건물을 지으면 팔리지도 않고 임대도 되지 않아 결국 경매로 넘어가게 된다.
위의 도시형생활주택도 분양을 하려고 했으나 분양이 안되어서 결국 경매로 매각되었다. 감정평가금액은 45억원인데 낙찰가는 17억이다. 건축비는 고사하고 땅 값도 건지지 못했다. 왜 분양에 실패했을까? 위성지도를 보자.
지하철역이 인근에 있기는 하지만, 건물이 있는 지역은 낙후된 지역이다. 로드뷰를 보자.
주변에 학교가 없고 식당이나 주점 등 생활편의시설도 보이지 않는다. 여러분이 이 곳에 산다고 생각해보라. 잠만 자는 사람이 아닌 이상 생활이 너무 불편하지 않을까? 신혼부부라해도 이런 곳에 살 집을 구하려고 하지는 않을 것 같다. 그럼 이 지역에는 어떤 건물이 어울릴까? 생활편의시설도 없고 학교도 없는 이곳에? 별로 떠오르는 게 없다. 그 이유로 이 지역은 슬럼화되어있는 것이다.
이처럼 토지에 건물을 지으려고 할 때는 그 지역에 어떤 건물이 어울릴까 생각해보아야 한다. 아무리 싸다고 해도 덜컥 토지를 구입했다가는 팔리지 않고, 더구나 그 지역에 맞지 않는 건물을 지으면 매매나 임대가 되지 않는다.
2. 접근성 분석
접근성이란 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는가를 말한다. 접근성은 보통 도로에 의해 결정되는데 거리가 멀고 교통이 불편할수록 땅 값이 낮은 경향이 있다. 또한 도로가 있다고 하더라도 폭이 좁거나 위험하다면 심리적으로 더 멀게 느껴진다. 그래서 접근성을 분석할 때는 도로의 유무 뿐만 아니라 거리, 소요시간, 도로의 폭, 포장상태, 급경사나 낭떠러지도 함께 파악해야 한다. 접근성이 떨어지는 땅은 투자에 조심해야 한다. 접근성이 떨어지는 땅은 되팔기 어렵다.
한번은 가평의 주택부지가 경매에 나와 현장임장을 가본 적이 있다. 정남향이고 전망도 좋아보였는데 막상 현장에 가보니 아찔했다.
이렇게 가파른 진입로를 차를 운전해서 내려가야 한다. 보기만 해도 아찔하다. 이렇게 위험해 보이는 진입로가 있다면 이 주택부지는 아무도 사려고 하지 않을 것 같다. 이처럼 토지 구매를 하려고 할 때는 접근성을 잘 조사해야 한다.
3. 주변환경 분석
주변환경을 잘 관찰해서 땅을 사야 한다. 왜냐면 주변환경이 좋지 않은 땅은 나중에 팔리지가 않기 때문이다. 주변환경을 분석할 때는 땅 주변에 악취가 나는 시설이 있는지 파악해야 한다. 대표적으로 쓰레기매립장, 하수처리장, 유수지, 축사, 양계장이 있다. 또한 주유소, 사격장, 예비군훈련장, 높은 축대 같은 위험한 시설이 있는지, 공장, 비행장이 있어서 시끄러운지, 고압선, 철탑이 있는지, 공동묘지, 납골당이 있는지 파악해야 한다.
