토지를 구매하려면 어떤 토지를 골라야 할까? 좋은 토지를 골라야 한다고 하는데 인터넷 글이나 시중에 나온 책들을 살펴보면 원론적인 내용이나 복잡한 부동산 공법에 관한 얘기 뿐이다. 토지 구매로 돈을 벌려면 반드시 알아야 할 선별기준이 있다. 토지를 구매할 때는 좋은 토지를 선별해야 한다. 좋은 토지란 건물을 지을 수 지을 수 있는 토지, 그 중에서도 내가 원하는 건물을 크고 높게 지을 수 있는 토지다. 그래야 개발을 하거나 다른 사람에게 되팔 수 있기 때문이다.
토지 구매를 할 때 반드시 알아야할 선별 기준은 다음과 같다.
첫째, 건물을 지을 수 있는 토지인가?
둘째, 어떤 건물을 지을 수 있는가?
셋째, 어떤 규모로 지을 수 있는가?
이 순서대로 검토하면 토지 구매에 실패하지 않는다.
첫째, 건물을 지을 수 있는 토지인가?
토지를 볼 때 제일 먼저 할 일은 건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하는 것이다. 왜 건물을 지을 수 있는 토지여야 할까? 토지를 사는 목적을 생각해보자. 우리는 토지를 사서 더 높은 가격에 팔든가, 건물을 지어서 팔거나 임대를 주어서 수익을 올리려고 한다. 만약에 건물을 지을 수 없는 토지라면 아무도 사주지 않을 것이다. 농사를 짓는다면 모를까 건물을 지을 수 없는 토지는 투자 대상에서 제외해야 한다.
다음 토지를 보자. 감정가 21억 원인데 10회 유찰된 끝에 감정가의 17%인 3억 7,400만 원에 낙찰되었다. 왜 이렇게 낮은 가격으로 낙찰되었을까? 바로 건물을 지을 수 없는 토지이기 때문이다.
이 토지의 원 소유자는 제값을 주고 토지를 구입했을 것이다. 하지만 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 팔렸다. 사실 이 가격으로 낙찰받은 것 조차도 이해하기 어렵다. 쓸모없는 토지이기 때문이다. 이 사례를 볼 때 건물을 지을 수 없는 토지는 가치가 없다는 것을 알 수 있다. 그래서 여러분은 앞으로 토지를 볼 때 건물을 지을 수 있는 토지인지 집중해서 보아야 투자에 실패하지 않는다는 것을 기억하기 바란다.
자, 그러면 건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하려면 어떤 것을 체크해야 할까? 다음 세 가지를 확인해야 한다.
둘, 토지이용규제에서 건축을 허용하는가? 절대로 건축이 안되는 토지와 건축가능여부를 확인해야 하는 토지가 있다.
셋, 개발허가를 받는 데 문제는 없는가?
둘째, 어떤 건물을 지을 수 있는가?
이제 건물을 지을 수 있는 토지를 골라내는 방법을 알게 되었다. 다음 단계는 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인해야 할 차례다. 왜냐면 건물을 지을 수 있는 토지라도 아무 건물이나 다 지을 수 있는 것은 아니기 때문이다. 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인하려면 다음 3가지를 알아야 한다.
하나, 입지에 맞는 건물이어야 한다.
둘, 용도규제에 맞는 건물이어야 한다.
셋, 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.
셋째, 어떤 규모로 지을 수 있는가?
지금까지 건물을 지을 수 있는 땅인지 판별하는 방법과 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인하는 방법에 대해 알아보았다. 다음 순서는 어떤 규모로 지을 수 있는가 조사하는 방법이다. 왜냐면 같은 면적의 땅이라도 더 큰 건물을 지을 수 있는 땅의 가치가 더 높기 때문이다.
건축물의 규모에 영향을 미치는 요소는 세가지다.
하나, 면적 제한
둘, 높이 제한
세번째, 법정주차대수
이 글은 제 책 <대한민국 땅따먹기>에서 발췌한 글입니다