지목에 대한 오해
사람들은 누가 땅을 샀다고 하면 대지인지, 농지인지, 임야인지를 묻는다. 대지는 집을 지을 수 있는 땅, 농지는 농사짓는 땅, 임야는 산이라 생각하기 때문이다. 그래서 대지를 최고로 치고 임야는 별로 좋아하지 않는다.
틀린 말이다. 지목은 영원하지 않고 바뀔 수 있다. 다만 개인이 마음대로 바꿀 수는 없고, 지목을 변경할 수 있는 경우에 한해서 지목 변경을 신청하면 국가에서 변경해준다.
임야·농지보다 대지·공장용지가 2~3배 비싼 것을 사람들은 당연하게 여긴다. 하지만 임야·농지도 개발을 통해 대지·공장용지로 바뀔 수 있다. 오히려 대지인데 진입도로가 없거나 토지 규제로 건물을 지을 수 없다면 가치가 낮다. 지목에 속지말자. 토지는 지목보다 개발 가능성을 더 중요하게 봐야 한다.
지목의 종류와 지목의 변경
지목의 종류는 전, 답, 과수원, 임야, 주유소용지, 창고용지, 공장용지, 대지, 하천, 도로, 잡종지 등 28가지다. 전, 답, 과수원은 농지고 창고용지는 창고가 있는 땅이다. 지목은 국가가 결정하며, 현재 사용되고 있는 용도에 따라 분류된다. 농사를 짓고 있으면 지목은 ‘전·답’이고, 창고로 사용하고 있으면 지목은 ‘창고용지’다.
전·답에 창고 건축을 허가받고 지으면 지목이 창고용지가 된다. 공장 건물을 허가받고 지으면 지목은 ‘공장용지’가 된다. 주유소를 지으면 ‘주유소용지’가 된다. 주택, 사무실, 점포, 극장, 미술관 등을 지으면 지목이 ‘대지’로 된다.
지목과 용도지역의 차이를 보여주는 사례
다음 두 개의 토지 중에서 어느 것이 더 가치가 높을까? 위치, 면적은 비슷하다고 가정하자.
지목만 보면 ‘대지’인 B토지가 ‘답’인 A토지보다 더 좋아 보인다. 하지만 용도지역을 보자. A토지는 제2종일반주거지역이고 B토지는 농림지역이다. 제2종일반주거지역에는 단독주택, 공동주택, 1종근린생활시설을 지을 수 있고 2종근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공장, 창고, 주유소 등은 지자체에 따라 허용되기도 한다. 반면에 농림지역에서는 농가주택, 농업용 창고 정도만 건축이 가능하다.
두 개의 토지 중 어느 것이 활용도가 높을까? 당연히 제2종일반주거지역에 속하는 A토지다. 지목은 농지이지만 활용도가 높으니 가치도 더 높다.
또한 제2종일반주거지역은 용적률과 건폐율이 각각 60%, 250%인데 반해 농림지역은 각각 20%, 80%에 불과하다. 면적이 똑같이 100평이라면 A토지는 바닥면적 60평(100평 × 60%)인 건물을 지을 수 있고, B토지는 20평(100평 × 20%)인 건물만 지을 수 있다. 이것만 봐도 A토지의 개발가치가 B토지보다 더 높다.
결론
지목은 개발행위로 변경될 수 있다. 지목보다 더 중요한 것은 토지의 용도지역이라는 점을 명심하자.