토지 구매의 목적은 대부분 토지를 활용하거나, 아니면 토지를 활용할 실수요자에게 매도하려는 목적을 가지고 있다. 따라서, 토지를 고를 때는 건물을 지을 수 있는 토지를 고르는 것이 좋다.
토지에 건물을 지으려고 할 때는 건축허가와 개발행위허가를 모두 받아야 한다. 허가가 나오면 부지조성공사를 하고, 건물을 짓고 준공검사를 한다. 준공검사란 처음 허가를 신청한 내용대로 공사를 했는지 검사하는 것이다. 준공검사가 나면 토지의 지목이 대지로 바뀐다. 그 다음에 건축물대장이 만들어지고 건물등기부등본이 만들어진다.
1. 개발행위허가란 무엇이고 왜 받아야 하는가?
개발행위허가는 토지를 건물을 지을 수 있는 상태로 만들기 위해 받아야 하는 허가이고, 건축허가는 건물에 대한 허가다. 즉, 개발행위허가는 평면적 허가이고, 건축허가는 입체적 허가라 할 수 있다. 실무에서는 개발행위허가를 따로 신청하지 않고 건축허가만 신청한다. 그렇다고 개발행위허가가 생략되는 것은 아니다. 건축허가를 신청할 때 개발행위허가 심사에 필요한 서류를 함께 제출하도록 행정절차가 간소화되어 있기 때문이다. 결국 건축허가를 받을 때 개발행위허가를 함께 받는 셈이다.
개발행위허가는 토지가 건물을 지을 수 있는 조건을 갖추고 있는지 보는 것이다. 그 조건이란 기반시설과 안전성을 말한다. 이 조건을 심사해서 문제가 없는 경우에 한해 건물을 지을 수 있도록 허가를 해주겠다는 뜻이다.
개발되지 않은 들판이나 야산에 그냥 건물을 지으면 어떤 문제가 생길까? 건물 중에서도 많은 사람들이 거주하는 아파트를 짓는다고 가정해보자. 기존에 다니던 길이 있다고 해도 차가 많아져서 도로가 막히게 된다. 상수도도 부족해서 난리가 날 것이고, 생활하수가 온 동네에 넘쳐날 것이다. 만약에 그런 지역에 아파트를 지으려면 도로나 상수도•하수도 같은 기반시설이 제대로 갖춰져 있어야한다. 기존 기반시설이 없다면 기반시설 설치와 함께 아파트를 지어야 한다. 아파트처럼 큰 건물이 아닌 작은 건물이라도 기반시설은 필요하다. 개발행위허가를 받아야 하는 이유를 정리하면 기반시설이 갖춰지고 위험하지 않은 건물만 지을 수 있게 하려는 목적이라고 할 수 있다.
2. 어떤 경우에 개발행위허가를 받아야 하는가?
이미 개발되어 사용 중인 땅은 개발행위허가를 받을 필요가 없지 않을까? 그렇다. 이미 건물이 있는 대지라면 건물을 허물고 다시 지을 때 개발행위허가를 받지 않아도 된다. 또, 건물이 없는 땅이라도 택지개발사업으로 조성된 땅이라면 개발행위허가를 받을 필요가 없다. 이런 땅이 아니라면 개발행위허가를 받아야 건물을 지을 수 있다.
그리고, 건물을 짓지 않고 땅의 형상만 변경하는 것을 ‘형질변경’이라고 하는데 이 행위도 개발행위허가를 받아야 한다. 편법적인 개발을 방지할 목적으로 시행되고 있다.
| 형질변경의 종류 | 설명 |
|---|---|
| 절토 | 평지나 평면을 만들기 위하여 흙을 깎아내는 일 |
| 성토 | 기존 토지 위에 흙을 쌓는 일 |
| 정지 | 땅을 평평하게 만드는 일 |
| 포장 | 돌이나 시멘트 등으로 단단하게 다져 꾸미는 일 |
| 공유수면 매립 | 바다, 강, 하천 등의 수면을 매립하는 일 |
3. 개발행위허가를 받을 수 있는 토지의 조건
개발행위허가를 받으려면 충족해야 하는 중요한 토지의 조건으로 4가지를 설명하고자 한다. 경사도, 도로, 상수도, 하수도다. 이 외에도 다른 조건들도 있지만 이 4가지가 가장 중요하고 기본적인 조건이다.
3-1. 경사도
경사가 높은 땅은 개발행위허가를 받을 수 없다. 이런 땅을 개발하면 비가 올 때 붕괴위험이 있고 자연경관도 해치기 때문이다. 경사도가 어느 정도 이상이면 개발행위허가를 받지 못할까? 지자체마다 기준이 다르다.
| 경사도 기준 | 지자체 |
|---|---|
| 10도 | 수원시 (녹지) |
| 15도 | 서울(녹지), 고양시, 시흥시, 화성시, 평택시 |
| 17.5도 | 용인시 (기흥구, 수지구) |
| 18도 | 파주시 (문산읍, 파주읍, 법원읍, 적성면, 파평면 외의 지역) |
| 20도 | 남양주시, 포천시, 광주시, 용인시 (처인구), 파주시(문산읍, 파주읍) |
| 23도 | 파주시 (법원읍, 적성면, 파평면) |
| 25도 | 양평군, 여주시, 이천시, 안성시, 연천군 |
지자체별 경사도 기준을 외울 필요는 없지만 기준이 다르다는 점은 기억해야 한다. 만약에 경사도 20도인 토지가 있다고 할 때 양평에서 개발한 경험이 있다고 해서 화성에서 같은 토지를 사서 개발하려고 하면 낭패를 보게 된다. 양평은 25도까지 개발할 수 있지만 화성은 15도까지만 개발할 수 있기 때문이다. 그러니까 경사도 기준은 시•군별로 다르고 그 기준보다 경사가 높은 땅은 개발행위허가를 받을 수 없다는 것을 알아야 한다.
3-2. 도로
개발규모에 다른 도로의 폭 기준은 다음과 같다.
| 개발 규모 | 확보해야 하는 도로의 폭 |
|---|---|
| 5,000㎡ 미만 | 4미터 이상 |
| 5,000㎡ 이상 ~ 30,000㎡ 미만 | 6미터 이상 |
| 30,000㎡ 이상 | 8미터 이상 |
3-3. 상수도
수도가 없는 땅에는 원칙적으로 건물을 지을 수 없다. 토지에 상수도가 있는지 어떻게 확인하면 될까? 현장에 가서 상수도관이 있는지 찾아보면 된다. 만약에 상수도가 없다면 관정을 파야할 수도 있다.
3-4. 하수도
하수도가 없는 토지에는 원칙적으로 건물을 지을 수 없다. 사람이 사는 건물은 하수가 반드시 발생하기 때문이다. 그래서 토지를 볼 때는 하수도가 있는지 꼭 살펴보아야 한다. 그런데, 하수도가 전국에 설치되어있을까? 아니다. 하수도가 없는 지역도 많다. 하수도가 없는 지역은 어떻게 하수를 처리할까? 정화조나 오수처리시설을 설치하여 정화된 물을 구거나 기존 배수로로 버린다. 구거는 도랑이라고 부른다. 그래서 이런 지역에서는 구거나 기존 배수로가 토지 주변에 있는지 조사해야 한다.
4. 결론 (요약)
토지에 건물을 지을 때는 개발행위허가를 받아야 한다. 개발행위허가를 받지 못하는 토지에는 건물을 지을 수 없다. 토지를 구입하기 전에 꼭 개발행위허가가 가능한지 여부를 확인해야 한다. 만약 개발행위허가를 받을 수 없는 토지를 매수하였다면 그 토지를 되팔기는 매우 어렵다. 아무도 매수하지 않으려고 할 것이기 때문이다.