용도지역은 각 토지별로 지정하는 게 아니라 지역 일대를 넓게 지정하기 때문에 같은 용도지역 내에서도 용도를 조금 더 세분화할 필요가 생기기도 한다. 이때 등장하는 것이 용도지구다. 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용하는 역할을 한다. 그래서 용도지역은 모든 토지에 빠짐없이 지정되어 있지만, 용도지구는 토지에 따라 지정된 경우도 있고 지정되지 않은 경우도 있다. 용도지구는 토지이용계획확인서에 표시(아래 그림에서 ① 위치)되어있다.
1. 용도지구의 종류
(1) 경관지구
경관의 보전⦁관리 및 형성을 위하여 필요한 지구. 중심지미관지구, 역사문화미관지구, 일반미관지구로 세분된다.
(2) 고도지구
쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
(3) 방화지구
화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
(4) 방재지구
풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
(5) 보호지구
문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적•생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
(6) 취락지구
녹지지역•관리지역•농림지역•자연환경보전지역•개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구. 자연취락지구와 집단취락지구로 나뉜다.
(7) 개발진흥지구
주거기능•상업기능•공업기능•유통물류기능•관광기능•휴양기능 등을 집중적으로 개발•정비할 필요가 있는 지구
(8) 특정용도제한지구
주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
(9) 복합용도지구
지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구
(10) 그 밖의 용도지구
위 (1)부터 (9)까지 용도지구 외에 시⦁도지사 또는 대도시 시장이 지역여건상 필요에 따라 지정하는 지구
2. 용도지구에서 건축가능한 건축물의 종류를 찾는 법
용도지역과 용도지구가 모두 지정된 토지에서는 용도지역과 용도지구에서 모두 허용되는 건축물만 지을 수 있다. 예외조항이 없는 한 모든 규제는 중복규제이기 때문이다. 토지이음(http://www.eum.go.kr/)에서 ‘행위가능여부’를 통하여 쉽게 확인할 수 있다.
이 토지의 용도지역은 ‘일반상업지역’(①)이다. 일반상업지역은 도시지역 중의 하나이므로 도시지역이란 글자는 없어도 되는 글자다. 용도지구는 ‘중심지미관지구’(②)다. 이 토지에 다세대주택을 지을 수 있을까? 화면에서 행위가능여부'(③)를 클릭하고 ‘다세대주택’을 입력해보자.
일반상업지역, 시가지경관지구 칸에 모두 삼각형(△)이 표시되어 있다. 이 뜻은 지자체별로 허용이 가능한 곳과 그렇지 않은 곳이 혼재되어있다는 뜻이다. 돋보기 모양을 클릭해보자.
일반상업지역에서는 다세대주택 건축이 금지되고 중심지미관지구에서는 다세대주택 건축이 가능하다고 조회되었다. 그러면 다세대주택을 지을 수 있을까? 이 토지에서는 주상복합 형태의 다세대주택만 지을 수 있다. 즉, 다세대주택(공동주택의 한 종류이므로) 부분이 연면적의 합계의 90% 미만인 경우만 가능하다. 용도지역과 용도지구가 모두 지정된 토지에서는 용도지역과 용도지구에서 모두 허용되는 건축물만 지을 수 있다.