토지 구매의 핵심 포인트 : 건축허가에 필요한 도로의 4가지 요건

토지 구매에서 도로는 매우 중요하다. 재산권을 행사하고 투자수익을 올릴 수 있으려면 반드시 도로가 있는 땅을 사야 한다. 하지만 멀쩡한 도로가 있다고 해도 그 도로 소유자의 동의서, 즉 인감증명서를 받아오라고 한다면 어떨까? 그 땅은 도로소유자의 도움이 있어야 맹지에서 탈출한다. 따라서, 토지 구매를 염두에 두고 있다면 건물을 지을 수 있는 도로에 대해 잘 알아야 한다. 이 포스팅에서는 도로의 조건과 위험을 피하는 방법에 대해 알아보자.

1. 건물을 지으려면 도로가 있어야 한다.

당신 소유의 땅이면 무조건 건물을 지을 수 있다고 착각하지 마라. 건물에 사는 사람의 교통, 안전, 방화, 위생 측면에서 안전한 상태로 건물을 유지하고 보전하기 위해 도로에 접하지 않은 토지에는 건축허가를 내어주지 않는다.

1) 건축허가를 받으려면 토지가 도로에 2미터 이상 접해야 한다 (접도 요건)

건축허가를 신청하면 건축허가담당자는 제일 먼저 도로가 있는지 여부를 심사한다. 만약 도로가 없는 토지라면 건축허가신청이 반려된다. 기존 도로에서 건축허가를 신청한 토지까지 진출입을 하는데 필요한 도로 계획도 함께 가져오라고 한다. 그런데 도로를 얼마나 확보해야할까? 토지가 도로와 접하는 폭이 2미터 이상이 되어야 한다. 너무 폭이 좁다면 응급하거나 위급한 상황에서 접근이 어렵기 때문이다. 만약 2미터 미만이라면 건축허가를 받을 수 없다.

건축허가시 도로 2미터 이상 접해야 함
건축하려는 토지와 도로와의 접도조건

2) 접도 요건을 충족해도 건축허가를 받을 수 없는 도로도 있다.

도로에 2미터 이상만 접하면 건물을 지을 수 있을까? 아니다. 토지가 도로에 접해야 하는 이유는 도로를 통해서 차량과 사람이 건물 내부로 왕래할 수 있어야 하기 때문이다. 그래서 고속도로와 같이 차량이 빠른 속도로 달리는 도로에 붙어있는 토지는 설령 도로에 2미터 이상 접하고 있다고 하더라도 건물을 지을 수 없다. 건물 내부로 들어가고 나오는 순간이 너무 위험하다.

또한, 도로로 사용되고 있는 토지가 개인 소유라고 한다면 건축허가를 받을 수 없을 수도 있다. 그 토지를 통해 통행을 허가한다면 도로로 사용되고 있는 토지 소유자의 재산권을 침해하는 측면도 있기 때문이다. 이런 경우에 건축허가담당자는 도로로 사용되고 있는 토지의 소유자로부터 동의서를 받아오라고 요구하기도 한다. 그래서 건축허가를 받는데 아무런 문제가 없는 도로의 요건에 대해 확실히 알아야 한다.

2. 건축허가에 문제없는 도로의 4가지 요건

땅 옆에 멀쩡한 도로가 있는데도 그 도로를 이용해서 건축허가를 받지 못하는 경우도 허다하다. 건축허가를 받을 수 있는 도로는 눈으로 판단하여서는 안 된다. 건축허가담당자가 판단하는 기준으로 판단해야 한다. 그래서 건축허가를 받는데 아무런 문제가 없는 도로의 요건을 아는 것은 아주 중요하다.

다음 4가지 요건을 모두 만족해야 한다. 만약 하나라도 만족하지 못하면 건축허가를 받지 못할 수 있다.

1) 도로의 폭이 4미터 이상이어야 한다.

여기서 4미터 이상이란 현황으로도 4미터 이상이어야 하고 지적도상으로도 4미터 이상을 의미한다. 그래서 도로의 폭을 볼 때는 이 두 가지를 모두 보아야 한다. 현황상 폭이 4미터 이상인지를 알기 위해서는 땅을 보러 갈 때 줄자를 들고가서 도로의 폭을 꼭 재어보아야 한다. 또, 지적도상으로 4미터 이상이 되는지는 지적도면에서 눈금자로 거리를 재면 된다.

2) 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.

도로를 통해서 자동차도 땅 안으로 들어올 수 있고 사람도 땅 안으로 들어올 수 있어야 한다는 의미다. 고속도로나 자동차전용도로는 사람이 다니지 못하는 도로이고, 보행자 전용도로, 자전거 도로는 자동차가 다니니 못하는 도로이니 이런 도로는 건물을 지을 수 있는 도로에 해당되지 않는다.

3) 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.

지목이 도로이고 국가소유여야 건축허가를 받는데 아무런 문제가 없다. 실제 도로로 사용하고 있는 토지이라도 개인 사유지라면 건축허가담당자가 그 토지 소유자의 동의서를 받아오라고 요구하는 경우가 많다.

4) 지적도와 현황 상 모두 도로가 있어야 한다.

지적도와 현황 중에 하나만 도로가 있다면 건축허가를 받지 못할 수도 있다. 반드시 지적도에도 도로가 있는지 확인하고, 현장에서도 도로가 있는지 확인해야 한다.

3. 도로가 있지만 실제로는 맹지를 구입한 사례

강의 수강생이 하소연을 한다.

“이 땅을 구입할 때는 공인중개사가 분명히 건축허가를 받는데 문제가 없다고 했고, 제 눈으로 볼 때도 차가 다닐 수 있는 도로에 접한 걸로 보았습니다. 그런데 당장 집을 지을 것이 아니라서 십수년이 지난 지금 주택을 지으려고 했더니, 군청 담당자는 도로 소유자 동의서를 받아오라고 합니다.

그런데 도로 소유자는 제 땅값만큼 돈을 요구합니다.

공인중개사를 찾아 책임을 물으려 해도 폐업해버렸고 지금은 연락도 안됩니다. 해결할 방법이 없을까요?”

현황도로 동의서 필요한 경우
다른 사람 땅에 난 도로에 접한 토지

안타깝지만 현재로서는 방법이 없다고 말씀드렸다.

4. 결론

토지 구입을 하려고 할 때는 먼저 도로가 있는지, 그 도로에 2미터 이상 접했는지, 그리고 그 도로 소유자가 개인이라면 동의서를 요구하지 않는지 확인해야 한다.

토지 구입은 언제든지 할 수 있지만, 건축허가가 나지 않는 토지를 사줄 사람은 아무도 없다. 앞에서 설명한 도로의 4가지 요건을 꼭 확인하자.

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