‘토지’라는 주제는 조금 부담이 되다. 토지는 어떤 정보가 필요하고 또, 어디서부터 시작해야 할지 막막하게 느껴질 수 있다.
하지만 걱정하지 않아도 된다. 토지이음(http://www.eum.go.kr/) 서비스만 잘 활용하면 더 이상 토지에 두려움이 없어질 것이다. 토지이음은 과거 개별적으로 관리되던 토지이용규제(LURIS)와 도시계획서비스(UPIS)를 하나로 합쳐 2021년 2월 1일부터 제공하고 있는 서비스다.
이 포스팅을 통하여 토지에 관한 많은 정보를 제공하고 있는 토지이음 서비스에 대하여 자세히 설명하고자 한다.
토지이음 들어가기
PC에서 : 네이버에서 ‘토지이음’을 검색하고 클릭한다
모바일에서 : 토지이음 앱을 다운로드하고 앱을 연다
토지이음 사용 방법
1) 조회할 주소 입력
(a)에 주소 일부를 입력하면 전체 주소를 선택할 수 있도록 목록이 뜨고, 아니면 (b)에서 주소를 하나 하나 선택해도 된다.
(c)처럼 주소 창에 조회할 주소를 직접 입력하자. 아래에 목록 주소가 보인다. 만약 전국에 같은 동 주소가 있다면 목록이 여러개 보이는데 그 중에 맞는 주소를 클릭한다. 다음과 같이 토지이용계획확인서가 보인다.
2) 토지이음 지도에서 거리 및 면적 보기
이 화면에는 토지의 지목, 면적이 표시된다. 지목과 면적은 토지대장이나 임야대장에서 조회하는 것이 확실하지만, 토지이용계획확인서에 표시된 지목과 면적을 보아도 된다 만약 토지대장/임야대장에 표시된 지목, 면적이 토지이용계획확인서와 다르다면 그 기준은 토지대장/임야대장이다. 하지만 너무 걱정할 것은 없다. 10년동안 딱 1번 그런 경우를 보았다.
(d) 또는 (e)나 (f) 중 하나를 클릭하자. 토지이음 지도가 뜬다.
팝업이 뜨면 (g)를 클릭해보자.
이 화면에서 마우스를 드래그하여 지도를 움직여 볼 수 있다. 토지이음 지도를 보면서 다른 토지를 클릭해보자. 주소를 입력하지 않고도 지도에서 토지를 클릭하여 토지이용계획확인서를 볼 수 있다.
토지의 용도지역 등의 면적을 볼 수 있다. 이 토지는 각각의 면적이 같은데, 다른 토지를 선택해보자.
토지 일부가 소하천에 편입되어있다. 전체 면적은 267.7제곱미터이지만, 소하천에 편입된 면적은 73.0제곱미터이다. 소하천에 편입된 면적을 제하고 나면 실제 쓸 수 있는 면적은 194.7 제곱미터 뿐이다.
사실 이것은 아주 간단한 방법인데, 일부 공인중개사들은 소하천에 편입된 면적은 대지면적에서 제외된다는 설명을 하지 않고 중개를 하고는 한다. 얼마전에 토목건축설계사와 얘기하면서 이런 방법으로 편입된 토지 면적이 얼마라고 말하니까, 정말 놀라워하는 모습을 보였다. 이것만 알아도 전문가 대접을 받는다.
도시계획(j)를 클릭하면 도로 등 도시계획시설의 위치가 보인다.
준보전산지(k)를 클릭하면 지도에서 준보전산지로 지정된 토지들을 보여준다. 다른 글자도 클릭해보라.
위성(m)을 클릭하면 위성지도와 토지이음 지도를 함께 볼 수 있다.
위성지도에는 해당 토지 경계는 보여지지 않는다.
거리(n)를 클릭하고 마우스로 거리를 재어볼 수 있다. 클릭해봅니다. ‘면적’을 클릭하면 면적도 잴 수 있다.
3) 건축가능한 건축물 종류 보기
행위제한내용(o)를 클릭하면 해당 토지의 용도지역 등에서 규제하고 있는 내용이 보인다. 이 내용을 이해하려면 토지 공부가 필요하다. 하지만 걱정하지않아도 된다. 간단하게 확인해볼 수 있는 방법이 있다.
행위가능여부(p)를 클릭하면 위의 화면이 나타난다. 단독주택 건축이 가능한지 여부를 확인하기 위해 (q)를 클릭하자.
단독주택이 건축가능하다고 한다.
단, 여기서 주의할 점이 있다. 이 토지의 용도지역인 자연녹지지역에서 단독주택이 건축을 할 수 있다는 뜻일 뿐, 건축허가를 받을 수 있다는 뜻은 아니다. 건축허가를 받기위해서는 개발행위허가, 도로조건, 다른 법률에서도 허용되어야 한다.
반대로 개발행위허가, 도로조건, 다른 법률에서도 허용된다고 하여도 해당 토지의 용도지역에서 그 건축물의 건축을 허용하고 있지 않으면 그 건축물을 지을 수는 없다. 용도지역은 국가에서 국토이용계획에 따라 지정하며, 토지소유자가 변경 신청할 수 없다.
4) 건축가능한 건축물의 규모 보기
건폐율·용적률(r)을 클릭하면 이 토지에 건축할 수 있는 건축물의 건폐율과 용적률 상한이 표시된다.
층수·높이제한(s)를 클릭하면 높이 제한이 표시된다. 자연녹지지역인 이 토지에서는 4층 이하의 건축물만 건축이 가능하다고 표시되고 있다.
5) 건축선 및 도로조건 보기
건축선(t)를 클릭해보자. 건축선 설명만 표시되고, 해당 토지에서 건축선 후퇴가 적용되는지 여부는 표시되지 않는다. 시간이 지나면 기능이 추가될 것으로 보인다.
도로조건(u)를 클릭하자. 도로조건에 대한 법규사항만 표시되고 있다.
6) 공시지가 보기
공지지가·실거래가(v)를 누르면 공시지가가 보여지지만, 아직 실거래가는 표시되지 않는다.
7) 토지이력 보기
토지이력·특성(w)를 클릭해보자. 소유자가 개인인지 군유지인지 나타나고, 공유인 수도 볼 수 있다. 지목 및 면적의 변경 등 토지 변경이력(=토지의 이동이력)도 표시된다. 토지대장이나 임야대장을 열람하지 않아도 대략적으로 볼 수 있어 편리하다.
8) 건축물 정보 보기
지상에 건축물이 있는 토지를 골라보았다. 건축물 정보(x)를 클릭하면 건축물 정보가 나타난다. 건축물대장을 열람해보면 더 상세한 정보를 확인할 수 있다.
9) 부가 정보 보기
토지이음 상단 메뉴 중에서 빨간 선으로 표시한 내용을 하나씩 살펴보자.
주민의견청취 공람은 개발계획 등이 확정되기 전에 법령에 따라 주민의견을 청취하는 절차이다. 변경될 수 있지만, 토지이용계획확인서에 표시되지 않아 다른 사람들이 모르는 정보이므로 투자에 요긴하게 활용할 수 있다.
이름만 쉬운 안내서일 뿐, 내용은 쉬워보이지 않다.
각 시·군의 고시정보도 볼 수 있다
질의회신사례인데 아직 내용은 별로 없다
용어사전이다. 낯설은 용어는 이 곳에서 찾아볼 수 있다.
자료실이다. 각 시·군의 도시기본계획을 볼 수 있다.
관련사이트 링크가 있다.
결론 (정리)
토지이음 서비스가 제공되면서 토지에 대한 많은 정보를 쉽게 확인할 수 있게 되었다. 지금 제공하지 않는 기능도 점차적으로 만들어질 것으로 보이기 때문에, 토지를 구입하거나 검토할 때는 토지이음 서비스를 적극적으로 이용하도록 하자. 이 포스팅이 토지이음 서비스 사용에 많은 도움이 되기를 바란다.