지구단위계획이란 일단의 구역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위하여 수립된 계획이며, 이 계획이 수립된 구역을 지구단위계획구역이라 한다. 지구단위계획구역에서는 지구단위계획으로 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 높이 등이 결정되어있기 때문에 지구단위계획에 맞는 건축물만 지을 수 있다. 지구단위계획구역에 포함되어있는 토지인지 아닌지 여부는 토지이용계획확인서(아래 그림에서 ① 위치)에 나와있다.
1. 지구단위계획구역에서 지을 수 있는 건축물의 종류
지구단위계획구역으로 지정된 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류는 용도지역이나 용도지구에서 규제하지 않는다. 왜냐면 지구단위계획구역이란 지구단위계획으로 기반시설 배치를 포함하여 토지의 용도를 정하고 지을 수 있는 건축물의 종류와 크기도 결정된 구역이기 때문이다. 그래서 지구단위계획구역은 지구단위계획을 분석해야한다. 용도지역이나 용도지구에서 건축가능한 건축물의 종류를 보아서는 안된다.
2. 지구단위계획구역으로 지정된 토지 사례
이 토지는 용도지역이 ‘제1종일반주거지역’(①)이고 ‘지구단위계획구역’(②)으로 지정되어있다. 이 토지는 지구단위계획구역으로 지정된 토지이므로 이 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류는 용도지역이 아니라 지구단위계획에 정해져 있다. 그러면, 지구단위계획은 어디서 열람할 수 있을까? 대부분의 지구단위계획은 시청 홈페이지에 있지만 홈페이지 어디에 있는지 찾기는 쉽지 않다. 따라서 시청 지구단위팀에 전화해서 문의하는 것이 좋다. 시청 담당자에게 지번을 불러주고 해당 지구단위계획이 어디에 있는지 물어보면 바로 알려준다. 그렇게 해서 지구단위계획에서 정한 이 토지에서 지을 수 있는 건축물의 종류를 찾아보면 다음과 같다.
위 그림에서 ‘기정’은 ‘변경 전’을 의미하고 ‘변경’은 ‘변경 후’를 의미한다. 건축물의 허용용도와 불허용도가 표시되어있는데 이 토지에는 허용용도에 포함된 건축물만 지을 수 있다. 이렇게 지구단위계획구역으로 지정된 땅은 지을 수 있는 건물의 종류가 정해져있다. 그래서 지구단위계획구역으로 지정된 토지는 꼭 지구단위계획을 찾아보아야 한다.