과거 우리나라는 국토가 급속히 개발되면서 농지와 산림이 무분별하게 훼손되고 환경오염 문제가 누적되었다. 그래서 미래의 후손들에게 물려줄 국토를 보전하기 위한 규제가 시행되고 있는데, 그 대상은 농지와 산지, 그리고 물이다. 이 세 가지의 보전에 필요한 토지에는 보전 규제가 적용되고 있는데 보전규제에 맞지 않는 건물은 건축허가를 받을 수 없다. 그러면 보전 규제에는 어떤 것들이 있고 그 규제를 받는 토지에는 어떤 건물을 지을 수 있는지 알아보자.
1. 농업진흥지역
1) 농업진흥지역의 표시
드넓은 농경지 한가운데 건물이 들어서면 어떻게 될까? 주변 농지가 점차 오염되기 시작하고 건물 수가 늘어남에 따라 결국 비옥한 농지가 없어지게 될 것이다. 그래서 국가에서는 보전할 농지를 따로 정하여 관리하고 있는데 그것이 농업진흥지역이다. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉜다. 농사를 짓기에 적합하게 집단화된 농지를 농업진흥구역으로 지정한다. 또, 농업보호구역은 농업진흥구역에서 농사를 잘 지을 수 있도록 농업환경을 보호하기 위해 지정한 구역인데 대표적으로는 농업용 저수지 근처가 해당된다. 농업진흥지역 지정여부는 토지이용계획확인서(아래 그림에서 ① 위치)에 표시되어 있다.
2) 농업진흥지역에서 지을 수 있는 건축물 종류
농업진흥지역에서는 용도지역과 농업진흥지역에서 모두 허용하는 건축물만 지을 수 있다. 여기서 주의할 점은, 농업진흥지역에 포함된 땅은 지목에 관계없이 농업진흥지역에서의 제한을 받는다는 점이다. 왜냐하면 농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하려고 지정한 지역이기 때문에 농업에 영향을 주는 땅이라면 지목과 관계없기 때문이다.
그렇다면, 농업진흥지역에서는 어떤 건축물을 지을 수 있을까? 농업진흥구역에서는 농업인 주택, 농수산물 가공처리시설, 농업기계 수리시설, 농업용•어업용 창고 정도만 지을 수 있다.농업인 주택은 농사를 전업으로 하는 농업인만 지을 수 있는 주택이다. 농업보호구역에서는 농업인이 아닌 사람이라도 단독주택이나 소매점은 지을 수 있다.
결론적으로 농업진흥지역은 투자대상에서 제외하는 것이 좋다. 지을 수 있는 건축물의 종류가 제한되어 있어서 내 땅을 되사줄 매수인이 별로 없기 때문이다.
2. 보전산지
1) 보전산지의 표시
국가에서는 보전할 산지를 보전산지로 지정하고 있는데, 보전산지에는 공익용 산지와 임업용 산지 두 종류가 있다. 공익용 산지는 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전 등의 공익 기능을 위하여 지정한 산지이고, 임업용 산지는 임업생산을 위하여 지정한 산지다. 보전산지로 지정되지 않은 산지는 준보전산지라고 한다. 보전산지지정 여부는 토지이용계획확인서(아래 그림에서 ① 위치)에 표시되어 있다.
2) 보전산지에서 지을 수 있는 건축물의 종류
보전산지에서는 용도지역과 보전산지에서 모두 허용하는 건축물만 지을 수 있다. 그러면 보전산지에서는 어떤 건축물을 지을 수 있을까? 임업생산과 공익 목적 외의 사용은 금지된다. 즉, 농림어업인 주택, 임산물 생산•가공•보관•판매 시설, 농축수산물 창고, 농기계 수리시설, 농기계 창고 정도만 지을 수 있다. 단, 준보전산지는 보전산지가 아니므로 보전산지 규제가 적용되지 않는다.
결론적으로 말하면 보전산지는 투자대상에서 제외하는 것이 좋다. 지을 수 있는 건축물 종류가 별로 없기 때문이다.
3. 수질보전 규제
국가에서는 수질오염을 예방하고 물 환경을 보전하기 위하여 따로 지역과 구역을 정하여 규제하고 있다.
1) 공장설립제한지역/공장설립승인지역
상수원보호를 위해 공장설립을 규제하는 지역이다. 공장설립제한지역은 공장 설립이 제한되는 지역이고, 공장설립승인지역은 공장을 설립하려면 승인을 받아야 하는 지역이다. 공장을 지을 게 아니라면 무시해도 된다.
2) 폐기물매립시설설치제한지역
폐기물 매립시설의 설치가 제한되는 지역이다. 이런 시설을 설치하지 않는다면 무시해도 된다.
3) 배출시설설치제한지역
수은 같은 특정수질유해물질이 배출되는 폐수배출시설 설치가 금지된다. 폐수배출시설을 설치하지 않는다면 무시해도 된다.
4) 수질보전특별대책지역
상수원의 오염이나 환경훼손을 방지하기 위해 팔당호와 대청호 주변에 지정되어 있다. 오수나 폐수 발생량과 공공하수처리시설 설치여부 및 처리용량 초과여부에 따라 해당 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류가 제한된다. 이 규제는 토지이용계획확인서만으로는 구분이 어렵기 때문에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 확인하려면 시청 담당자에게 문의해보는 게 좋다.
5) 수변구역
상수원보호를 위하여 강가로부터 500m 이내 또는 1km 이내의 지역에 설정된 구역이다. 수변구역에서는 식품접객업, 숙박업, 다가구주택, 공동주택 건축이 금지되어 있다.